Quelles solutions pour le financement de travaux en copropriété ?

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En France, on compte plus de 670 000 copropriétés, représentant plus de 7 millions de logements. Surtout située en zone urbaine, une copropriété permet de gérer un immeuble, ainsi que les parties communes par le biais d’un syndicat. Parfois, des petits ou des gros travaux sont nécessaires afin d’entretenir l’immeuble. Ces travaux restent à la charge des copropriétaires, qui, selon leur logement, doivent s’acquitter d’une partie des frais engagés. En fonction du projet, ces frais peuvent être importants, mais il existe des solutions simples pour y faire face. Voici nos conseils pour le financement de vos travaux de copropriété.


Quels sont les travaux pris en charge par la copropriété ?


Une copropriété prend en charge l’ensemble des travaux relevant des parties communes, celles-ci étant définies par la loi du 10 juillet 1965. Cette loi fixe le régime de copropriété d’un immeuble bâti.

On peut distinguer trois grands types de travaux :

  • Les travaux d’entretien ;
  • Les travaux d’amélioration ;
  • Les travaux urgents.

En cas de petit chantier, la décision d’engager les travaux peut relever du syndic. Pour rappel, le syndic représente le syndicat de copropriété, c’est-à-dire l’ensemble des copropriétaires.

À noter : règlement de copropriété

Une copropriété est régie par ce que l’on appelle le règlement de copropriété. Obligatoire, ce règlement définit les droits et obligations des copropriétaires. Le syndic est tenu de s’assurer de son bon respect.

Les travaux les plus lourds et les plus coûteux sont par contre soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires. Depuis le 1er janvier 2017, conformément à l’article 58 de la loi Alur, les copropriétaires sont par ailleurs tenus de créer un fonds de travaux pour faire face aux chantiers de grande ampleur. Cette mesure concerne les immeubles de plus de 5 ans. Cet article de loi a également rendu obligatoire la réalisation d’un diagnostic technique pour les immeubles de plus de 10 ans.

A. Les travaux à l’extérieur de l’immeuble

Les travaux en extérieur regroupent l’ensemble des accès, façades et les équipements situés à l’extérieur de l’immeuble.

1. Rénovation de la façade

Ce type de travaux est l’un des plus fréquents en extérieur. En effet, un immeuble est soumis aux aléas climatiques et à la pollution. La peinture de l’immeuble est défraîchie par les intempéries et noircie par la pollution. Les joints et les enduits peuvent eux aussi nécessiter un renouvellement. Un ravalement de façade permettra de lui redonner un coup de jeune esthétique tout en renouvelant son étanchéité. En France, certaines agglomérations imposent au moins tous les 10 ans un ravalement des façades de l’immeuble.

2. Entretien des accès et parkings

Pour pouvoir accéder à la copropriété, il peut être nécessaire d’utiliser une voie d’accès. Que ce soit un simple passage piéton, un parking ou un garage, les intempéries peuvent fragiliser certaines des structures. Afin d’assurer la sécurité de ces accès, il peut être nécessaire de les rénover quand le besoin se fait sentir.

3. Entretien des équipements de loisirs

Que ce soit dans un jardin ou pour un parc privé, la décision d’entreprendre des travaux peut être prise par les copropriétés. C’est également le cas si votre copropriété dispose d’une piscine ou de jeux en extérieur pour les enfants. En tant que copropriétaire, vous avez à votre charge l’acquittement d’une part des frais visant à la rénovation de telles installations.

4. Entretien des terrasses extérieures

De par leur exposition au vent et à la pluie, les terrasses ont souvent besoin d’être entretenues. Mais parfois les dégâts sont importants et des travaux de fond sont nécessaires pour améliorer leur état général et la sécurité à leurs abords. Si les travaux concernant cette terrasse ne nécessitent pas de surélévation, vous n’aurez pas besoin de demander une autorisation. Mais en cas de surélévation, vous devrez demander l’accord de la mairie par le biais d’une déclaration préalable.

B. Les travaux à l’intérieur de l’immeuble

Les travaux intérieurs au niveau des parties communes peuvent eux aussi représenter un montant important à avancer. Mais leur réalisation est souvent indispensable afin d’améliorer la qualité de vie dans la copropriété.

1. Entretien du chauffage collectif

Si votre immeuble est équipé d’un système de chauffage collectif géré par la copropriété, vous avez à votre charge une partie des frais pour les travaux de mise à niveau du chauffage. Ces frais peuvent être très importants, surtout si le cœur principal du système qu’est la chaudière collective doit être remplacé.

2. Rénovation de l’isolation thermique

L’isolation de l’immeuble permet de limiter la perte de chaleur en hiver, et garder la fraîcheur en été. Afin de réaliser des économies sur les frais de chauffage, ou s’adapter aux nouvelles normes, l’isolation thermique du toit peut faire l’objet d’une rénovation, de même que les vitrages. Ce type de rénovation peut être très coûteux, et par conséquent à anticiper.

3. Entretien des ascenseurs

Un immeuble en copropriété qui comporte de nombreux logements sur plusieurs étages dispose souvent d’un ou plusieurs ascenseurs. La vétusté de ce type d’appareil peut poser des problèmes de sécurité ou d’efficacité. Changer les ascenseurs peut donc être la solution, pour une meilleure fiabilité, et ainsi éviter d’avoir à passer par les escaliers.

4. Rénovation des parties communes au sein du logement

À l’intérieur du logement, sont considérées comme parties communes, notamment :

  • Le gros-œuvre (structure portant l’immeuble) ;
  • Les sections de canalisations rattachées aux éléments d’équipements communs traversant chaque logement ;
  • Les chapeaux, coffres et gaines de cheminée.

Comme pour les autres parties communes, si les travaux que vous envisagez à l’intérieur du logement impactent ces zones, un vote du syndicat de copropriétaires en assemblée générale peut s’imposer pour les faire valider à la majorité absolue.

À noter : en savoir plus sur la majorité absolue

Selon la loi, la majorité absolue, dite aussi majorité de l’article 25, désigne la majorité des voix du syndicat de copropriété (que les copropriétaires soient présents, absents ou représentés le jour de l’assemblée). Dans le cas où vous n’obtenez pas la majorité absolue, un second vote à la majorité simple est possible immédiatement si le projet recueille au minimum 1/3 des voix de l’ensemble des copropriétaires. À défaut, la loi prévoit que le projet pourra faire à nouveau l’objet d’un vote dans les 3 mois qui suivent.


Comment assurer le financement de travaux en copropriété ?


Pour faire face aux frais relatifs à la copropriété, vous avez sans doute déjà payé une provision sur votre loyer. Mais si le coût des travaux est trop important pour la copropriété, le syndicat se tournera alors vers les copropriétaires pour régler la note. Si les copropriétaires n’ont pas suffisamment d’épargne pour y faire face, il existe tout de même des solutions alternatives.

A. Le crédit individuel

Le crédit travaux représente une solution simple pour ceux qui souhaitent obtenir rapidement un financement pour leurs travaux de copropriété. Ils peuvent ainsi démarrer le chantier dans un délai court. Dans le cadre des travaux de copropriété, vous pouvez souscrire un tel crédit, et ainsi couvrir l’intégralité des frais qui vous sont demandés par le syndicat de copropriété.

B. Le prêt collectif

Le crédit collectif est ouvert au copropriétaire, notamment pour la réalisation de travaux. Un seul crédit entre les copropriétaires est signé. Malheureusement, le taux de ce type de crédit et les assurances qui l’accompagnent sont plus coûteuses qu’avec un prêt individuel. Si on vous propose un prêt collectif, nous vous conseillons de comparer son coût total avec les autres dispositifs.

C. Les aides

1. Prime pour rénovation énergétique

L’État français encourage vivement les travaux de rénovation énergétique, qui ont pour objectif de limiter l’impact sur l’environnement. On parle d’éco-rénovation. Le dispositif MaPrimeRénov, lancé début 2020, fait partie des aides financières majeures en faveur de la transition énergétique du logement. Son montant peut aller jusqu’à 20 000 €. Des forfaits sont prévus pour les travaux dans les parties communes, et d’autres pour les travaux au sein même du logement. Afin d’obtenir cette aide, le syndicat de copropriété devra en faire la demande, et monter un dossier.

2. Prime énergie

Afin de bénéficier de la prime énergie, les syndicats réalisant les travaux devront faire une demande de labélisation « CEE » (pour Certificat d’Economie d’Energie). Ces aides sont proposées par des fournisseurs d’énergie, appelés des « obligés ». N’hésitez pas à comparer les différentes offres de prime proposées : en effet, vous n’avez le droit de bénéficier que d’une seule « prime énergie ».

3. Aides de la région

Certaines régions peuvent proposer aux copropriétaires des aides pour réaliser les travaux. Ces aides sont souvent réservées à certains types de travaux et elles ne peuvent pas couvrir l’intégralité du prix des travaux.

4. L’éco-prêt à taux zéro, ou éco-PTZ

Ce crédit est octroyé au syndicat de copropriété, au nom des copropriétaires. Un éco-prêt à taux zéro pour une copropriété est conçu exclusivement pour les travaux qui sont réalisés dans celle-ci, que ce soit sur un ou plusieurs bâtiments. Le montant de l’éco-prêt à taux zéro est compris entre 7 000 et 30 000 €, en fonction de la nature des travaux. Ce crédit est amortissable sur une période de 10 ans maximum. Les travaux doivent avoir comme objectif la réduction de l’impact environnemental. Par ailleurs, ils devront être effectués par des professionnels RGE (reconnus garants de l’environnement).


Comment bien préparer le chantier et le financement des travaux de copropriété ?


Trouver le bon mode de financement pour vos travaux de copropriété est un bon début, mais il faut également s’assurer de leur bonne exécution. En tant que copropriétaire, le syndicat responsable de la gestion de la copropriété vous proposera les différentes options disponibles pour la réalisation des travaux. Les travaux les plus importants seront soumis à l’acceptation de l’assemblée générale des copropriétaires.

A. Bien choisir les professionnels

Certains travaux pourront être pris en charge par des artisans, alors que d’autres nécessiteront l’intervention d’entreprises spécialisées avec des moyens plus importants. Afin que ces travaux soient réalisés dans les meilleures conditions, il faudra consulter plusieurs entreprises et les mettre en concurrence, tant sur le prix que sur la qualité des travaux attendus, mais également effectuer une simulation de crédit travaux. Il ne faut pas non plus hésiter à prendre contact avec d’autres syndicats de copropriété qui ont eux aussi fait intervenir des professionnels pour réaliser des travaux du même type. Ils pourront ainsi partager leur retour d’expérience et vous donner de bons conseils.

B. Les démarches auprès des copropriétaires

Lors de la réalisation de travaux importants, il vous faudra avertir les propriétaires et faire voter en assemblée générale ces travaux pour obtenir l’autorisation de la copropriété. Dans le cadre de travaux d’entretien courant (comme les ravalements des façades, le remplacement d’appareils usagés, ou le ravalement des façades) la majorité simple suffit.

La majorité absolue est nécessaire pour les travaux rendus obligatoires dans les parties communes. C’est par exemple le cas pour les eaux usées, le traitement de l’amiante et du plomb, ou des travaux nécessaires du point de vue réglementaire. C’est également le cas des travaux de type énergétique, qui nécessitent l’accord de la majorité absolue de l’assemblée générale des copropriétaires.

Les travaux les plus lourds, comme des additions ou des transformations de l’immeuble, nécessitent une majorité double ou absolue lors du vote. Cela représente surtout : les travaux de surélévation du bâtiment, des installations de sécurité, ou la création de nouveaux logements.

C. Les organismes à contacter

Certains travaux nécessitent l’accord des autorités locales. Ce sont tous les travaux qui modifient de manière permanente l’aspect extérieur de l’immeuble. Après avoir obtenu l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires, il faut alors faire une déclaration préalable de travaux, afin d’obtenir l’aval de la mairie. Celle-ci s’assurera que ces travaux sont conformes avec les règles d’urbanismes en vigueur.


Travaux de copropriété : quel recours en cas d’impayé ?

 
Lorsque le syndic fait face à un impayé de la part d’un ou plusieurs copropriétaires, il doit engager des démarches pour percevoir le montant dû :

  1. Mise en demeure ;
  2. Envoi d’une lettre de rappel si l’impayé demeure ;
  3. Saisie du tribunal, en dernier recours.

Que vous soyez un syndicat de copropriété ou un particulier, prenez bien le temps d’analyser les différentes offres des professionnels, mais également les différentes options de financement pour vos travaux de copropriété. Si le chantier impose le financement individuel de chaque copropriétaire, vous pouvez faire un prêt personnel. Dans le cas d’un besoin pour un prêt personnel afin de réaliser de tels travaux, nous vous invitons à consulter notre dossier sur l’obtention d’un crédit en ligne. De plus, si vous souhaitez effectuer des travaux de rénovation ou d’éco-rénovation, vous pouvez lire notre dossier consacré au crédit pour rajeunir votre logement.


Financement de travaux en copropriété : ce qu’il faut retenir

  • Si les travaux sont importants, la décision d’entreprendre le chantier est prise en assemblée générale.
  • En cas de décision favorable, le financement peut se faire via un crédit individuel ou un prêt collectif (attention, taux plus élevé dans ce dernier cas).
  • Les copropriétés peuvent aussi obtenir des aides (éco-prêt à taux zéro, prime pour rénovation énergétique, prime énergie...).