Calculez votre capacité d’emprunt pour un investissement locatif ?

Immobilier locatif : estimer le montant empruntable pour mieux anticiper son projet


Investir dans l’immobilier locatif, voilà un projet sûr et rentable sur le long terme. Mais avant toute chose, il est essentiel de savoir quel montant vous pouvez emprunter. La banque saura bien sûr vous renseigner, mais il est toujours bon de s’en faire une première idée. Voici nos conseils pour le calcul de votre
capacité d’emprunt en matière d’investissement locatif.


On considère l’investissement locatif comme un investissement particulier, pourquoi ?


L’investissement locatif se distingue d’un investissement immobilier classique pour une première raison évidente : vous achetez le bien pour le louer, et non pour y vivre. Mais surtout, bien que vous en retiriez des revenus complémentaires, vous avez en parallèle des charges à payer, en plus de celles sur votre résidence principale. Une nuance qui est loin d’être un détail : selon votre profil, votre capacité d’emprunt concernant l’investissement locatif peut être différente comparée à votre capacité d’emprunt immobilier. Le taux et la durée de remboursement du prêt peuvent aussi êtes impactés. Mais ce ne sont pas les seuls paramètres pouvant faire pencher la balance. Tentons d’y voir plus clair !


Capacité d’emprunt investissement locatif : quelle base de calcul ?


Le calcul de la capacité d’emprunt d’un investissement locatif est plus complexe que pour un projet d’investissement immobilier. En plus de vos revenus et charges, qui vous permettent de déterminer votre taux d’endettement, il vous faut prendre en compte le montant estimatif vos revenus locatifs.

Bon à savoir : méthode de calcul et « limite » du taux d’endettement
Le calcul du taux d’endettement se fait de la manière suivante : (revenus/charges) × 100, tout en sachant que dans les charges, vous devez inclure les éventuelles mensualités de crédit en cours. Le taux d’endettement maximum acceptable par les banques s’établit à 33 %, soit un tiers des revenus. Mais suivant votre situation et votre reste à vivre, il pourra se situer aussi bien en dessous qu’au-dessus de ce seuil.

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Le montant des revenus locatifs dépend directement de la zone géographique dans laquelle vous désirez investir. Prix d’achat au m² et prix de la location dans la zone concernée : voici deux données essentielles à vous procurer pour déterminer le montant de vos futurs revenus complémentaires.

Le montant d’emprunt maximum pour financer un projet d’investissement locatif dépend également :

  • Du type d’emprunt immobilier (prêt à taux fixe ou prêt à taux variable) ;
  • Du montant de votre apport personnel (minimum 5 à 10 % du montant du bien immobilier selon son type, afin de couvrir les frais d’acquisition) ;
  • De la durée de remboursement du crédit, qui influera à la fois sur le taux d’emprunt et le montant des mensualités exigibles.

Attention toutefois : pour un investissement locatif, toutes les banques n’acceptent pas un prêt immobilier longue durée sur 25 ou 30 ans.


L’ensemble des revenus locatifs est-il pris en compte par les banques ?


Lorsqu’elle fait le calcul de votre capacité d’emprunt pour un investissement locatif, la banque considère seulement 70 % des revenus locatifs estimés. Mais où partent les 30 % restants, nous direz-vous ? En fait, ces derniers couvrent principalement :

  • Les charges locatives ;
  • Les risques liés à l’investissement locatif (défaut de remboursement de la part du locataire, bien immobilier vacant, c’est-à-dire non loué sur une certaine durée…).


Projet d’investissement locatif et absence d’apport personnel : compatibles ?


C’est plus compliqué, mais pas impossible. La banque ou la société de crédit aura davantage tendance à vous suivre si vous lui apportez suffisamment de garanties quant à votre capacité de remboursement. Cela implique, notamment, un taux d’endettement excellent par rapport au montant de vos revenus mensuels. Si en prime, vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, vos chances de souscrire un prêt immobilier sans apport personnel pour financer votre projet d’investissement locatif sont augmentées. En effet, les banques rechignent à freiner la capacité d’endettement des non-propriétaires, qui pourraient souhaiter le devenir… Voilà donc de quoi booster votre capacité d’emprunt liée à un investissement locatif !


Est-il possible de déduire ses intérêts d’emprunt des revenus fonciers ?


Oui, mais à une seule condition. La déduction fiscale des intérêts de votre crédit immobilier n’est possible que si vos charges excèdent les revenus perçus sur la location du bien. Ce mécanisme est appelé déficit foncier. En faisant le bon calcul, cela peut être très avantageux. Pour augmenter votre capacité d’emprunt dans le cadre d’un investissement locatif, exposez vos plans à la banque !

Les simulateurs de prêt immobilier peuvent grandement vous aider dans le calcul de votre capacité d’emprunt rattachée à un investissement locatif. Vous ne savez auquel vous fier ? Si Younited Credit concentre exclusivement son offre sur le prêt personnel, elle vous redirige aussi vers des partenaires de choix, figurant parmi les meilleurs acteurs en matière de crédit immobilier. Rendez-vous sur notre outil de simulation, rubrique projet immobilier !


Capacité d’emprunt en investissement locatif : ce qu’il faut retenir

  • Elle dépend de divers facteurs : taux d’endettement, montant des mensualités, montant prévisionnel des revenus locatifs, situation…
  • Seuls 70 % des revenus locatifs prévisionnels sont pris en compte pas la banque.
  • Il faut considérer sérieusement l’idée du déficit foncier (= intérêts déductibles des revenus fonciers, et donc capacité d’emprunt potentiellement augmentée).