Comment calculer sa capacité d’emprunt immobilier ?

Futur achat immobilier : quelle somme pouvez-vous emprunter ?


Tout projet d’achat immobilier se prépare bien en amont, avant même de commencer à consulter les annonces immobilières. Objectif majeur pour le potentiel acquéreur ? Connaître sa capacité d’emprunt. Voici nos conseils.


La capacité d’emprunt immobilier : quèsaco ?


La capacité d’emprunt correspond au montant maximum auquel un individu qui souhaite emprunter peut prétendre pour sa future acquisition immobilière. Dans le calcul de la capacité d’emprunt, sont pris en compte les revenus et les charges du futur débiteur, mais pas seulement. La banque ajuste la capacité d’emprunt de ce dernier en fonction :

  • De son taux d’endettement ;
  • De son apport personnel ;
  • De la valeur du taux de crédit ;
  • De durée de remboursement du prêt ;
  • Du montant de la mensualité de remboursement (les mensualités dépendant à la fois du taux et de la durée du crédit) ;
  • De l’âge du potentiel acquéreur au moment de sa demande de prêt.

Afin de définir précisément le financement qui pourra lui être accordé, le potentiel acquéreur a tout intérêt à réaliser une simulation de capacité d’emprunt. Et ce, en amont de son projet.


Simulation de capacité : quelle est la marche à suivre ?

Deux grandes options peuvent être envisagées pour faire le calcul de sa capacité d’emprunt : prendre rendez-vous avec son banquier, ou bien alors effectuer une simulation de capacité d’emprunt en ligne, via un outil dédié. Le gros avantage de la simulation en ligne ? C’est rapide et instantané ! Pas besoin de se déplacer, une simulation peut être réalisée sur autant de sites et plates-formes que possible (et ce, gratuitement). Ce procédé permet ensuite de recouper les résultats et de s’assurer de leur pertinence, afin de ne manquer aucun élément pertinent. Il suffit de faire le calcul des revenus et des charges au préalable.

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Apport personnel et frais d’achat : quel impact sur ma capacité d’emprunt ?


Un apport est toujours bien perçu par les banques. Cette somme d’argent, qui vient compléter le crédit immobilier de l’acheteur, conditionne la plupart du temps l’accès à ce dernier, ne serait-ce que pour couvrir les frais d’achat (frais de garantie, de notaire…). Lorsque le montant de l’apport personnel couvre plus que les frais d’acquisition et représente au moins 20 à 25 % du prix du bien immobilier, l’acquéreur peut bénéficier d’un taux de prêt préférentiel, et ainsi diminuer le montant de ses mensualités ou réduire la durée de son prêt. L’apport peut donc avoir une forte influence sur la capacité d’emprunt, et est impérativement à mettre en corrélation avec les frais d’achat, car ceux-ci varient essentiellement selon le type de bien (en moyenne, 5 % de sa valeur dans le neuf et 10 % dans l’ancien). Utiliser un simulateur peut, là encore, permettre à l’emprunteur d’y voir plus clair sur ces fameux frais !


La banque est-elle toujours très regardante sur le taux d’endettement ?


Plus ou moins : tout dépend du profil de l’emprunteur ! Théoriquement, le taux d’endettement doit se limiter au tiers des revenus de l’emprunteur, soit environ 33 %. Mais sur ce point, il n’y a pas de règle absolue : le taux d’endettement s’apprécie au cas par cas par la banque. En effet, un emprunteur ayant une bonne capacité d’épargne, un reste à vivre confortable et un compte en banque parfaitement géré aura plus de chances de concrétiser son projet même s’il dépasse ce seuil. A contrario, si les revenus de l’emprunteur sont modestes et que son apport personnel se limite aux seuls frais d’achat immobilier, le taux d’endettement admis par la banque se situera souvent sous les 30 %. Pourquoi ? Tout simplement pour limiter les risques de défaut de remboursement. L’emprunteur aura alors deux solutions pour ne pas voir s’envoler son projet d’acquisition immobilière :

  • Emprunter moins, et donc revoir ses exigences immobilières à la baisse ;
  • Et/ou rallonger la durée de remboursement de son crédit, ce qui aura pour effet de diminuer sa mensualité, mais aussi d’augmenter le coût de son prêt immobilier.

Bon à savoir : faire le calcul de son taux d’endettement
Ce calcul s’effectue en divisant la totalité des revenus par la totalité des charges, puis en multipliant le résultat par 100 ((revenus/charges) × 100). Comme pour la capacité d’emprunt immobilier, il existe des outils spécifiques tels qu’un simulateur.


Le reste à vivre et le taux d’endettement, ce n’est donc pas la même chose ?


Ces deux notions sont souvent confondues. La différence entre le taux d’endettement et le reste à vivre peut, a priori, sembler subtile. Pourtant, le second complète le premier. Une fois le calcul du taux d’endettement de l’emprunteur réalisé, la banque le met en parallèle avec son reste à vivre (revenus - charges). Or, plus ses revenus seront minimes, moins le reste à vivre sera important, et vice versa. Sa capacité d’emprunt immobilier en sera donc impactée soit négativement, soit positivement. Cela rejoint ce qui a été dit plus haut.

À noter : la localisation géographique du bien immobilier importe aussi
Le coût de la vie ne sera pas le même pour l’emprunteur selon qu’il envisage d’acheter un logement à Paris ou en province. Les banques prennent aussi ce facteur en considération, dans le dossier de l’emprunteur, lorsqu’elles effectuent une simulation de capacité d’emprunt !

La capacité d’emprunt immobilier est une donnée capitale pour l’emprunteur : elle lui évite de s’éparpiller au moment de rechercher un bien immobilier et de perdre un temps précieux.


Les trois critères clés à retenir sur la capacité d’emprunt immobilier :

  • Dépend en premier lieu des revenus et charges.
  • Bien d’autres facteurs entrent en ligne de compte (taux d’endettement, mensualités…).
  • Pour une meilleure prévision, rendez-vous dans votre banque ou sur un outil de simulation en ligne.