Mieux comprendre les frais de garantie d’un crédit immobilier

Lorsqu’un établissement de crédit finance un achat immobilier, c’est quasi systématique : il demande à l’emprunteur de garantir son prêt immobilier. Dans certains cas, cela s’accompagne de frais… possiblement excessifs ! Pour vous aider à mieux comprendre les frais de garantie liés au crédit immobilier et à vous faire une idée de leur coût, Younited Credit consacre un dossier complet à ce sujet.


Une garantie de prêt immobilier, c’est-à-dire ?


La garantie de prêt est un mécanisme très simple. Elle consiste, pour la banque, à s’assurer du remboursement du prêt immobilier en cas de défaillance de l’emprunteur. Pour garantir son crédit immobilier, l’emprunteur dispose de quatre grandes options.

1 — L’hypothèque

L’hypothèque consiste à mettre un bien immobilier autre que celui financé en garantie. En cas de non-paiement du crédit immobilier, la banque est en droit de saisir et de vendre le logement. Le montant de la vente servira alors au remboursement de la dette.

2 — L’inscription en privilège de prêteur de deniers (PPD)

Cette garantie de prêt immobilier fonctionne sur le même principe que l’hypothèque, à la différence qu’elle s’applique non pas sur un logement déjà acquis, mais sur le logement financé.

3 — La caution

La caution, encore appelée garant, peut être soit un proche de l’emprunteur (avec ou sans lien de parenté), soit une société spécialisée dans le cautionnement comme le Crédit Logement. Le garant s’engage à rembourser la banque si l’emprunteur ne peut plus faire face au remboursement de son prêt immobilier. La caution constitue une alternative avec l’hypothèque ou le PPD.

4 — L’assurance emprunteur, ou assurance de prêt

L’assurance emprunteur est une garantie de prêt souvent proposée par le prêteur en même temps que l’offre de crédit immobilier. Comme pour le cautionnement, le paiement du prêt immobilier est assuré en cas de non-remboursement de l’emprunteur, mais uniquement dans certains cas :

  • Invalidité ;
  • Incapacité ;
  • Perte totale et irréversible d’autonomie ;
  • Décès.

En cas de perte d’emploi, le remboursement n’est pris en charge que si l’emprunteur a souscrit cette option.


L’assurance emprunteur suffit-elle comme garantie de prêt ?


L’assurance de prêt peut couvrir 100 % du montant de votre crédit immobilier, ce qui signifie que si vous êtes dans l’incapacité de payer vos échéances, le remboursement de votre crédit sera pris en charge en intégralité. Cela étant, comme nous l’avons vu, l’assurance ne concerne que certains risques. Ainsi, la banque exige bien souvent de l’emprunteur qu’il apporte une garantie en plus pour les risques non couverts par les sociétés d’assurance. Vous pouvez très bien joindre plusieurs garanties à votre dossier de prêt.

Bon à savoir : le nantissement, une autre garantie possible
Vous détenez un placement de type assurance-vie ? Sachez qu’il peut tout à fait constituer une garantie de prêt. De plus, si vous disposez de capitaux suffisants, vous n’aurez pas à souscrire une assurance de prêt. Cela réduira grandement le coût global de votre crédit immobilier.


Crédit immobilier : quel coût de garantie selon l’option choisie ?


Pour un prêt immobilier, le coût de garantie peut être très élevé. Le cautionnement ne vous coûtera rien si vous faites appel à une personne de votre entourage. Par contre, si vous passez par un organisme spécialisé, vous devrez payer une commission de caution (taux : 0,5 à 1 % du capital emprunté en moyenne) et participer au FMG ou Fonds Mutuel de Garantie (en moyenne, le taux est de 0,75 à 4 % du capital emprunté). Les frais d’hypothèque, quant à eux, représentent environ 2 % du capital emprunté. Ils incluent notamment la taxe de publicité foncière et les émoluments du notaire. Des frais de mainlevée au taux de 0,8 % par rapport au montant de l’emprunt peuvent également s’appliquer en cas de revente du bien avant expiration du crédit immobilier. L’inscription en privilège de prêteur de deniers est soumise aux mêmes frais, à l’exception de la taxe de publicité foncière. Pour l’emprunteur, cette garantie de prêt est donc moins coûteuse que l’hypothèque.

Enfin, le taux de l’assurance de prêt est au minimum de 20 % par rapport au coût du crédit, mais il peut monter jusqu’à 40 %, voire plus.


Crédit immobilier : faire baisser mes frais de garantie, c’est possible ?


Pour l’hypothèque et l’inscription en privilège de deniers, il peut sembler difficile de réduire le coût des frais de garantie. Et pour cause : les taxes et frais de notaire sont réglementés et ne sont donc pas négociables. Ils sont strictement identiques, quel que soit le notaire choisi. Toutefois, vous pouvez agir sur le montant des honoraires libres. Comment ? En faisant jouer la concurrence ! Il en va de même pour l’assurance de prêt et la caution, si vous vous tournez vers une société spécialisée. Pour faire baisser le coût des frais de garantie, vous pouvez en effet choisir une assurance autre que celle proposée par le prêteur, si celle-ci couvre les mêmes garanties. Concernant les organismes de cautionnement, certains reversent en fin de prêt immobilier jusqu’à 75 % du Fonds Mutuel de Garantie. Il est alors intéressant de comparer ce point également. À noter tout de même que ce remboursement peut être amené à diminuer, voire à être annulé si le dossier de l’emprunteur fait état d’incidents de paiement en cours de prêt.

Comparer les offres présentes sur le marché s’avère généralement payant. En effet, vous vous rendrez vite compte qu’entre deux banques, sociétés de cautionnement ou sociétés d’assurance, la différence en matière de frais de garantie de prêt immobilier peut être considérable.


Frais de garantie d’un prêt immobilier : ce qu’il faut retenir

  • Une garantie en plus de l’assurance emprunteur est souvent exigée, car celle-ci ne couvre que certains risques.
  • La caution personnelle est l’une des seules garanties de prêt gratuites, avec le nantissement.
  • En l’absence de caution personnelle ou de placement, 3 grandes options : le cautionnement via un organisme spécialisé comme le Crédit Logement, l’hypothèque ou l’inscription en privilège de prêteur de deniers.