Pourquoi faire une simulation de rachat de crédit immobilier ?

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Généralement, un projet d’achat de logement implique de recourir à un prêt immobilier. Mais son remboursement mensuel pèse souvent lourd dans le budget des ménages. Alors, lorsque les taux d’emprunt diminuent drastiquement, la tentation est forte de le renégocier, voire de recourir à un rachat ou regroupement de crédit afin de pouvoir profiter de taux plus avantageux. Cette opération implique toutefois pour l’emprunteur de prendre ses précautions. C’est pourquoi il est conseillé de procéder à une simulation de rachat de crédit immobilier en ligne avant de se lancer.


Qu’est-ce qu’une simulation de rachat de crédit immobilier ?


La simulation de rachat de crédit immobilier est l’étape consistant à analyser l’ensemble des paramètres entrant en ligne de compte, puis à en calculer le coût financier afin de savoir s’il est judicieux ou non de faire racheter ses prêts consommation (crédit travaux ou autre) et immobiliers. En effet, contrairement à ce que l’on pourrait croire, le fait d’avoir souscrit un, voire plusieurs, crédits immobiliers à un taux plus élevé que ceux pratiqués aujourd’hui ne garantit pas de faire des économies. Le simulateur vous indiquera également le montant de votre future mensualité : une donnée importante !


Quel est l’intérêt de faire une simulation de rachat de crédit immobilier ?


Lorsqu’on procède à une opération de regroupement de crédit, de nombreux éléments entrent en considération pour déterminer si l’opération est rentable ou non. C’est précisément à cela que sert la simulation de rachat de crédit immobilier. Parmi les critères à analyser figurent la comparaison des taux d’intérêt, mais aussi le montant des frais de rachat, ou encore la proportion entre le montant des frais ou intérêts et celui du capital remboursé lors de chaque mensualité. 


À quoi faut-il être attentif avant de faire un rachat de crédit immobilier ?


Le rachat ou regroupement de crédit immobilier, qui englobe donc crédits consommation et immobiliers, implique avant toute chose d’obtenir des informations fiables concernant la situation de remboursement. Il convient pour cela de demander auprès de sa banque ou de l’établissement de crédit un tableau d’amortissement. En attendant d’obtenir ce document, vous pouvez, via un simulateur dédié, effectuer une simulation de rachat de crédit immobilier avec tableau d’amortissement. Ce dernier permet de vérifier les éléments suivants :

  • Le montant du capital restant dû avant le paiement de l’échéance suivante ;
  • Le montant de la mensualité hors assurance ;
  • Le montant des frais ;
  • Le montant du capital.

Ces éléments permettent notamment de déterminer le pourcentage entre le montant total des intérêts et celui du capital. Ce point est particulièrement important, car une opération de rachat de crédit immobilier n’a de sens que dès lors qu’elle offre la possibilité de réaliser des économies sur le paiement des intérêts. Elle devient inutile lorsque les mensualités ne sont constituées que par le remboursement du capital.

On comprend ainsi qu’il convient de procéder au regroupement de crédit le plus rapidement possible, à condition bien évidemment que l’écart entre les taux rende l’opération intéressante financièrement. Il faut savoir que cette opération a un coût financier qui englobe des frais de dossier ainsi que des pénalités de remboursement anticipé facturées par la banque, mais aussi des frais de garantie. Il est parfois plus intéressant de renégocier son ou ses prêts immobiliers que de le(s) faire racheter. Pour rappel, la renégociation consiste à tenter d’obtenir auprès du prêteur des conditions de crédit plus avantageuses (taux, assurance, notamment). Par contre, une renégociation ne peut opérer que sur des crédits immobiliers et non à la consommation. Si vous avez un crédit travaux, par exemple, seul un regroupement pourra donc vous permettre d’en modifier les conditions.

Dans tous les cas, il est judicieux de faire appel à un courtier. Le courtier peut vous aider à obtenir une offre à taux plus avantageux que si vous effectuiez votre recherche seul. Comment ? Grâce à son réseau de partenaires bancaires, notamment.

Les frais de dossier

Ces frais couvrent les coûts découlant du traitement de votre dossier de prêt par l’établissement financier procédant à l’opération. Ils sont en règle générale équivalents à 1 %. Ce taux s’applique sur le montant de votre projet, et donc de l’emprunt. Le calcul est par conséquent simple à faire ! Sachez que vous pouvez tenter de négocier ces frais en mettant par exemple en avant vos garanties, votre faible taux d’endettement ou le montant de votre apport personnel.

Les pénalités de remboursement anticipé

Le remboursement peut être partiel ou total. Un remboursement partiel vous permet :

  • Soit de diminuer la durée de votre emprunt (la mensualité reste alors la même, mais comme vous remboursez plus vite votre emprunt, celui-ci vous coûte moins cher) ;
  • Soit de diminuer votre mensualité (l’avantage majeur est que cela augmente votre pouvoir d’achat, ce qui diminue votre taux d’endettement : vous pouvez alors potentiellement obtenir un financement supplémentaire pour un nouveau projet).

Que vous diminuiez la durée ou les mensualités, des frais sont à prévoir si ceux-ci sont prévus sur l’offre de contrat de crédit : les fameuses pénalités de remboursement anticipé. Elles correspondent au maximum à :

  • 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé ;
  • Ou à un semestre d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt si cette solution est plus avantageuse pour vous.

En plus d’une simulation de rachat de crédit immobilier, vous pouvez avoir recours à un simulateur de remboursement anticipé afin de voir si cette opération est rentable pour vous.

Les frais de garantie

Les frais de garantie correspondent à la somme demandée à l’emprunteur par l’établissement prêteur lorsqu’une garantie est apportée. Il peut par exemple s’agir d’une caution, d’une assurance-vie ou d’une hypothèque. Cette garantie constitue une assurance pour la banque : elle lui permet d’obtenir le paiement des mensualités du prêt si jamais vous ne pouviez plus les rembourser. Si l’assurance-vie ou autre couvre la totalité du prêt, alors la souscription d’une assurance emprunteur ne sera pas nécessaire. Sinon, sachez que le coût d’une hypothèque est d’environ 2 % du montant prêté. La caution est moins onéreuse : approximativement 0,8 % de ce montant.


Faire le calcul de ma capacité d’emprunt, c’est important aussi, non ?


C’est même essentiel à votre projet ! Pour ce faire, rendez-vous là encore sur un simulateur dédié. Concrètement, votre capacité d’emprunt désigne le montant que vous pouvez emprunter pour le financement de votre acquisition immobilière. Elle est fonction de votre situation. En ajoutant à votre capacité d’emprunt votre apport personnel et une potentielle aide au financement (prêt à taux zéro, par exemple), vous obtenez votre capacité d’achat. Mais attention, le calcul n’est pas fini : il faut ensuite déduire du résultat les frais de notaire !

Pour récapituler, capacité d’achat = [capacité d’emprunt + apport personnel + financement aidé] – frais de notaire.

À noter : les données à renseigner

Elle est principalement calculée suivant vos revenus et ceux de votre co-emprunteur, vos charges et votre apport personnel. Mais d’autres données vont venir jouer, comme le type de logement (neuf ou non), la durée d’emprunt, le taux appliqué ou le niveau de mensualité.


Simulation d’emprunt : en quoi cela m’engage-t-il ?


Que vous fassiez une simulation de rachat de crédit immobilier, de capacité d’achat ou encore de frais de notaire, cela ne vous engage absolument à rien. On parle ici de pur calcul : vous n’avez pas à entrer d’informations personnelles comme vos noms et coordonnées téléphoniques. En clair, un simulateur n’a rien à avoir avec une quelconque demande de financement. De plus, cet outil est gratuit et peut être utilisé autant de fois que vous le souhaitez. Vous obtenez ainsi une première estimation immédiate, sans avoir à remplir de formulaires à rallonge. Dans certains cas, une offre pourra vous être proposée au terme de la simulation. Libre à vous d’y donner suite ou non !

Un achat immobilier est le projet d’une vie. Vous l’aurez compris, en amont de celui-ci et avant même de contacter un établissement financier, il est très utile, voire essentiel, de réaliser une simulation de rachat de crédit immobilier. Vous saurez plus ou moins à quoi vous attendre en fonction de votre situation et de la conjoncture actuelle, et pourrez, le cas échéant, anticiper !


Ce qu’il faut retenir sur la simulation de rachat de crédit immobilier :

  • Permet d’apprécier la rentabilité ou non de l’opération.
  • De déterminer si une renégociation n’est pas plus avantageuse (cf. frais).
  • En parallèle, penser à calculer sa capacité d’achat et d’emprunt.