Tout savoir des avantages fiscaux en loi Pinel et loi Denormandie

La loi Pinel et la loi Denormandie sont deux dispositifs de défiscalisation permettant aux investisseurs immobiliers domiciliés en France de bénéficier d’une réduction d’impôt. Chacun présente ses conditions propres, et si le logement concerné est un critère d’éligibilité important, c’est loin d’être le seul. Avant de se lancer dans un ou plusieurs investissements locatifs, pour espérer une bonne rentabilité, mieux vaut bien saisir les mécanismes de chaque dispositif fiscal.


Loi Pinel, loi Denormandie : quelles conditions respecter ?

La loi Denormandie est venue compléter la loi Pinel, introduite par la loi de finances de 2015, au 1er janvier 2019. Objectif ? Simplifier la loi Pinel dans l’immobilier ancien. L’introduction de ces dispositifs vise à la fois à :

  • Valoriser le parc immobilier français ;
  • Mieux répondre aux besoins des ménages en termes de logement.

Les conditions pour bénéficier de l’un ou l’autre de ces dispositifs de défiscalisation sont strictes et reposent sur trois grands facteurs : le type d’investissement, le niveau de revenus du locataire et la teneur du contrat de location.


Quel est le détail de ces fameuses conditions ?

Les conditions relatives au type d’investissement immobilier

Avec la loi Pinel, pour pouvoir défiscaliser ses investissements, le bien immobilier doit être :

  • Un logement neuf ;
  • Un logement à construire ;
  • Un local transformé en logement d’habitation ;
  • Un logement en l’état futur d’achèvement ;
  • Un logement ancien faisant l’objet de travaux de rénovation (25 % minimum par rapport au coût total de l’opération) ;
  • Ou un logement ancien faisant l’objet de travaux de réhabilitation.


À noter : réhabilitation et rénovation d’un bien, quelle différence ?
Rénover un logement, cela signifie remettre à neuf tout ou partie de celui-ci dans le but d’en augmenter le confort ou de le moderniser. Dans le cadre d’une réhabilitation, les travaux portent essentiellement sur la remise en état du bâti.


Concernant le dispositif Denormandie, les investisseurs pouvant bénéficier d’un allègement fiscal sont uniquement ceux :

  • Transformant un local en logement d’habitation ;
  • Réalisant des travaux d’amélioration dans un logement ancien. Ces travaux doivent :
  • Être au nombre de deux minimum, parmi lesquels l’isolation des fenêtres, des combles ou des murs, le changement de production d’eau chaude ou de chaudière ;
  • Ou bien améliorer d’au moins 30 % la performance énergétique du logement.

Comme en loi Pinel, ces travaux doivent représenter au moins 25 % du coût de l’opération.

Autres conditions à remplir par les investisseurs pour défiscaliser dans le neuf ou l’ancien :

  • La période d’investissement (septembre 2014 au 31 décembre 2021 en loi Pinel, 27 mars 2019 à fin décembre 2022 en loi Denormandie) ;
  • La localisation du logement :
  • Zones d’éligibilité en loi Pinel : A, A bis et B1 ;
  • Villes bénéficiaires en loi Denormandie : celles labellisées Cœurs de Ville, ayant passé une convention avec l’ORT ou présentant un besoin en réhabilitation important (cf. liste complète sur Legifrance) ;
  • Le niveau de performance énergétique (RT 2012 pour un logement neuf ou à construire, labels HPE ou BBC rénovation 2009 pour un logement ancien à rénover)
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Les conditions liées aux revenus du locataire

Le dispositif Pinel et le dispositif Denormandie sont assujettis à des plafonds de revenus côté locataire, variables en fonction des zones d’éligibilité et de la composition du foyer fiscal.

Les conditions liées au contrat de location du logement

La période de location doit être de 6 ans minimum, plus éventuellement 1 à 2 périodes de prolongation de 3 ans (soit 9 ou 12 ans). Les investisseurs doivent aussi louer le logement au plus tard un an après acquisition ou achèvement des travaux. En outre, la loi Pinel et la loi Denormandie imposent un plafond de loyer mensuel au m² (charges non comprises). À titre indicatif, selon les zones d’éligibilité ou celles auxquelles appartiennent les villes bénéficiaires, le plafond de loyer variait entre 8,93 et 17,17 euros en 2019. Les chiffres 2020 ne sont pas encore publiés.


Futurs investisseurs : 4 questions essentielles à vous poser…

Un membre de ma famille peut-il figurer sur le contrat de location ?

Oui, la location peut se faire si le locataire est un membre de votre famille. Par contre, il ne devra pas être rattaché à votre foyer fiscal.

À combien se montera mon allègement fiscal ?

Le taux de réduction d’impôt varie selon la période de location et est égal à :

  • 12 % du prix du bien pour une location de 6 ans ;
  • 18 % du prix du bien pour une location de 9 ans ;
  • 21 % du prix du bien pour une location de 12 ans.

L’allègement fiscal est calculé non seulement sur la base du coût d’acquisition du logement (plafond : 300 000 euros), mais aussi sur celle du coût du logement au m² (plafond : 5 500 euros). Mais attention : il tient également compte du plafonnement global des avantages fiscaux.

Comment booster ma rentabilité ?

Pour espérer une rentabilité optimum, les investisseurs ont tout intérêt à cibler un logement disposant d’un bon emplacement et situé dans un secteur recherché. Attention également à bien déterminer vos objectifs, et à les mettre en corrélation avec votre capacité d’investissement.

Le nombre d’investissements est-il illimité à l’année ?

Non. La réduction d’impôt rattachée à la loi Pinel s’applique, au maximum, à deux investissements par an.

Que ce soit en loi Pinel ou en loi Denormandie, les avantages fiscaux en faveur des investisseurs sont soumis à des règles précises, imposant une rigueur certaine avant toute acquisition. Il est souvent plus sage de demander conseil à un expert en immobilier locatif.


Les points-clés à retenir sur la loi Pinel et la loi Denormandie

  • Elles permettent une défiscalisation dans le cadre de la transformation ou de la rénovation d’un bien.
  • Le dispositif Pinel est aussi applicable à un logement neuf, à construire ou en état futur d’achèvement.
  • Les conditions sont strictes.
  • Réduction d’impôt de l’ordre de 12, 18 ou 21 % selon la durée de location (calcul en fonction du prix d’achat du logement et de son prix au m²).