TRI : qu'est-ce que le taux de rentabilité interne ?

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Il existe différents moyens d’évaluer l’attractivité d’un investissement immobilier. Le TRI (taux de rentabilité interne) en fait partie. Il est même un indicateur clé à utiliser absolument lors d’un investissement locatif. De quoi s’agit-il ? Comment le calculer ? Que révèle-t-il et comment l’utiliser ? Découvrez toutes nos explications.

Qu'est-ce que le TRI (taux de rentabilité interne) ?

Le taux de rentabilité interne correspond au taux de rendement annuel d’un investissement en prenant en compte tous les flux (prix, loyers, fiscalité, frais, etc.). Il permet donc de comparer différents types de placements mobiliers ou immobiliers qui a priori n’ont pas grand-chose à voir entre eux.

En d’autres termes, il s’agit du taux d’intérêt qui égalisera l’ensemble des flux de trésorerie positifs ou négatifs générés par l’investissement immobilier. En ce sens, il est plus précis que le rendement locatif qui prend seulement en compte le prix du bien et les revenus générés.

Comment calculer le taux de rentabilité interne ?

Le calcul du TRI prend en compte les flux entrants et les flux sortants, durant toute la durée du placement (il conviendra donc de fixer une date de réalisation du Flux dans votre scénario), le tout ramené sur une année afin d’obtenir un taux annuel.

  • La formule de calcul du TRI est la suivante :
    TRI
    = (flux entrants / flux sortants) ^ [(1 / t) - 1] 
    [t correspond au nombre d'années prévues dans votre scénario d’investissement]

Les flux entrants prennent en compte le montant, sur toute la durée envisagée du placement, correspondant : aux revenus du loyer (qui peuvent être variables), aux sommes éventuellement touchées grâce à des stratégies de défiscalisation, à la plus-value éventuelle lors de la revente.

Les flux sortants prennent en compte le montant, sur toute la durée envisagée du placement, correspondant : à l’apport éventuel, aux frais de dossier d’emprunt, aux mensualités du prêt immobilier, à l’entretien, à la taxe foncière, à la moins-value éventuelle lors de la revente, aux conséquences fiscales des revenus, etc.

Utiliser le TRI pour bien choisir son investissement immobilier

Vous pourrez vous servir du TRI pour comparer plusieurs investissements entre eux mais sa fonction première est de déterminer si un investissement est rentable ou non.

On aura donc tendance à choisir le projet dont le TRI est le plus élevé. Attention cependant, le TRI peut varier considérablement selon le nombre d’années prévues par le scénario. Si vous n’êtes pas certain de votre horizon d’investissement, calculer le TRI de vos placements avec plusieurs hypothèses. Un placement X peut s’avérer plus intéressant qu’un placement Y avec une date de réalisation du Flux à 5 ans et le placement Y peut s’avérer plus intéressant que le placement X avec une date de réalisation du Flux à 20 ans.