Lorsque l’on fait des recherches avant de contracter un emprunt immobilier, il y a un taux que tout le monde scrute avec attention : celui de l’endettement. Qui n’a jamais entendu parler de ce seuil de 33 % synonyme bien souvent d’acceptation ou de refus du dossier ? Si ce taux est important, il ne constitue qu’un des critères parmi d’autres dans le cadre d’un dossier d’emprunt immobilier. Vous souhaitez emprunter mais vous ne savez pas vraiment ce que c'est le taux d'endettement ? Suivez le guide de Younited Credit.
Le taux d’endettement désigne la part des revenus consacrée au remboursement d'un emprunt. Ce taux est un des premiers critères demandés par les banques et établissements de crédits avant même de créer votre dossier de crédit immobilier. Ce taux représente la capacité du créancier à rembourser son emprunt, en fonction de la durée de votre prêt immobilier.
Fixé par les autorités financières telle que l’HCSF, ce chiffre permet de protéger les deux parties prenantes. En même temps le prêteur, qui se protège de tout défaut de paiement, et l’emprunteur, qui évite de se retrouver en situation de surendettement.
Lors du calcul du taux d’endettement, les banques vont prendre en compte 3 critères : les mensualités du crédit, les charges récurrentes du client et ses revenus (salaire et tout autre source de revenus professionnel).
Voici le calcul du taux d’endettement :
Taux d’endettement = (Charges + mensualités du crédit) / Revenus
Pour résumer, plus vos revenus sont élevés et moins vous avez de charges, plus vous montrez que vous avez une situation financière stable qui ne représente pas un risque pour l’organisme prêteur.
Pour connaître votre taux d'endettement, on vous conseille de réaliser une simulation sur Younited Credit.
Toutes les charges et revenus sont pris en compte lors du calcul du taux d’endettement. Par exemple les charges fixes, telles que vos factures d'électricité ou téléphone, abonnement internet ou assurance auto.
Les charges inclues sont principalement les autres prêts en cours (prêt auto, prêt à la consommation), les pensions alimentaires et dans certains cas, les loyers (à hauteur de 70 %).
Pour ce qui est des revenus, seuls les revenus professionnels, tel que le salaire, sont pris en compte.
Bon à savoir : Si vous êtes intérimaire, auto-entrepreneur ou en contrat CDD depuis moins de 3 ans, vos revenus ne seront pas pris en compte. Seuls les revenus des personnes titulaires d’un CDI sont pris en compte à 100 %.
Si comme nous venons de le voir, le taux d’endettement maximum fixé à 33 % reste un indicateur pertinent, faisant fréquemment office de seuil, il ne constitue pas pour autant une condition sine qua non garantissant à coup sûr le succès ou l’échec de la demande. Il arrive que certains dossiers soient refusés alors même que le taux d’endettement est nettement inférieur aux 33 %. Si par exemple celui qui demande l’emprunt fait preuve d’une gestion personnelle à haut risque, les banques et établissements de crédit seront généralement très réticents à accorder le prêt.
Via les recommandations du HCSF, les banques font attention aux dossiers supérieurs à 35%. Certains emprunteurs pourront être acceptés malgré un taux d’endettement supérieur à 33 % du fait qu’ils présentent des profils solides. Ce sera par exemple le cas d’un emprunteur pour lequel la mensualité de remboursement serait moins élevée que le précédent loyer, ou de celui dont le reste-à-vivre demeure important. Ou encore pour le jeune ingénieur, dont les revenus seront potentiellement amenés à progresser. En pareil cas, le crédit pourra être accepté par la banque même si le taux d’endettement va un peu au-delà du taux maximal de référence.
Si vous désirez que votre projet d’achat immobilier aboutisse, sachez que plusieurs techniques peuvent jouer en votre faveur dans la baisse de votre taux d’endettement. Les voici :
N’hésitez pas à comparer les différentes propositions auprès des banques et établissements de crédit grâce à notre outil de simulation de crédit immobilier en ligne.
Pour les banques et sociétés de crédit, le taux d’endettement constitue un indicateur clé dans le processus d’octroi d’un prêt immobilier. Les autorités financières, telles que le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) accordent une grande importance à cet indicateur et cela peut jouer dans leur décision d’octroi du crédit immobilier.
Le calcul est réalisé en fonction de vos revenus, de la stabilité de votre activité professionnelle, les autres crédits en cours, les pensions alimentaires et les revenus locatifs de l’emprunteur.
A savoir que chaque demande de crédit fait l’objet d’un examen minutieux de la part des banques et organismes de prêts. Le taux d’endettement reste un indicateur important, mais c’est un critère parmi d’autres. Au rang des autres indicateurs figure notamment le reste-à-vivre qui est le revenu disponible après le remboursement des crédits (crédits immobilier, prêts personnel, etc) et autres charges fixes.
En clair, la banque calcule les revenus nets disponibles une fois l'échéance du prêt réglé, y compris l’assurance, puis elle fera le calcul du reste à vivre du foyer avant d’analyser si votre dossier constitue ou non un risque pour l’organisme de crédit.
Par exemple, Suzanne dispose d’un salaire mensuel de 4 000 euros nets par mois plus 400 euros de pensions alimentaire, elle aura un reste-à-vivre suffisant si le montant de ses remboursements et de ses charges sont de 2 000 euros par mois. La banque considérera alors que le remboursement d’une mensualité est tout à fait envisageable.
Un autre exemple, Pierre gagne 2.000 euros par mois de salaire. Il vit en sous-location dans une résidence pour 1400 euros, loyer et charges comprises. Son reste-à-vivre est de 600 euros. Pierre pourrait bientôt se retrouver en situation de surendettement et de ne pas pouvoir emprunter .
Au-delà du taux d’endettement maximum, du reste-à-vivre et du profil de l’emprunteur, d’autres critères sont pris en compte, comme la capacité d’épargne ou le saut de charges, brièvement évoqués ci-dessus. Pour y voir plus clair, passons en revue chacun d’entre eux.
En présence d’épargne, le banquier sera plus confiant à accorder le prêt. Même si l’emprunteur ne souhaite pas se servir de ses économies pour son projet d’achat immobilier, le simple fait d’épargner tant et tant d’euros chaque mois démontre sa capacité financière à rembourser ses mensualités sur la durée. Dans ces conditions, le taux d’endettement pourra plus facilement dépasser le maximum théorique de 33 %.
À noter : une mauvaise gestion de compte représente un risque pour les organismes bancaires. Son dossier de financement aura alors de fortes chances d’être refusé, même s’il est très en dessous du taux d’endettement maximum.
Le saut de charges représente la différence entre le montant actuel des loyers d’une résidence principale et le montant des mensualités — assurance incluse, le cas échéant — du prêt immobilier à venir. Les établissements bancaires considèrent que plus le saut de charge est élevé, moins l’emprunteur aura la capacité d’honorer ses mensualités.
Ainsi pour un projet d’achat immobilier, les crédits ont plus de chances d’être acceptés avec un taux dépassant 33 % si le montant de la mensualité du prêt se rapproche au plus près de celui du loyer mensuel existant.
Les garanties de prêt est la solution la plus simple si vous dépassez le taux d’endettement. Par exemple, mettre en garantie des actifs liquides en garantie du prêt pour que la banque puisse saisir et revendre en cas de non remboursement. Ça peut être un compte épargne ou bien une assurance vie. Cela pourrait montrer votre solvabilité à l’organisme prêteur.
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