Quels que soient le projet envisagé et le type d’emprunt visé pour son financement — prêt consommation, prêt immobilier, rachat de crédits — il est utile de faire une estimation de crédit avant de se rapprocher des banques et d’engager une prospection. Ceci est d’autant plus vrai pour le prêt immobilier, ce dernier vous engageant sur la durée et mettant en jeu un montant important. Pour vous simplifier la vie, simulez votre crédit... En effet, les simulateurs en ligne réalisent le calcul à votre place en un éclair !
Faire une estimation de crédit immobilier via un simulateur en ligne permet à l’emprunteur d’anticiper au mieux son projet d’achat, et surtout d’apprécier sa faisabilité. Directement après sa simulation, il obtient des informations essentielles, à savoir :
Le montant de la mensualité, tout comme le coût de l’assurance, sera fonction de deux facteurs : la durée de remboursement et le taux appliqué.
À noter : le taux d’emprunt pur est à différencier de celui de l’assurance
Le taux d’emprunt, ou TAEG (taux annuel effectif global), intègre tous les frais ou intérêts du crédit, dont le coût de l’assurance. Cependant, cette dernière donnée peut être étudiée séparément en se reportant au TAEA (taux annuel effectif d’assurance). Vous pouvez ainsi comparer facilement le coût de votre assurance-crédit et, le cas échéant, la déléguer, ou même la résilier après la conclusion du prêt. C’est votre droit le plus total ! Objectif : payer moins cher.
Il ne lui reste ensuite plus qu’à comparer vos mensualités avec votre capacité de remboursement. En fin de simulation, selon l’outil utilisé, vous pouvez obtenir une offre, voire plusieurs offres émanant de différentes banques.
La capacité de remboursement désigne le montant pouvant être dégagé par l’emprunteur chaque mois pour pouvoir assurer le remboursement de son emprunt immobilier, une fois ses charges fixes déduites de ses revenus. On a tendance à dire que ce montant ne doit pas dépasser 1/3 des revenus de l’emprunteur, soit 33 %. Il s’agit là du taux d’endettement. Toutefois, le montant retenu par la banque sera estimé en fonction de son reste à vivre (c’est-à-dire ce qui lui reste une fois ses charges payées) : plus ce montant sera important, plus l’emprunteur pourra augmenter ses mensualités… et inversement ! Comme pour l’estimation de crédit, il existe des outils de simulation dédiés pour faire le calcul de son taux d’endettement simplement, avant même le dépôt de votre dossier.
Pour rappel, les charges fixes incluent le loyer, les mensualités de prêts en cours (consommation et/ou immobilier) ou encore la pension alimentaire versée. Du côté des revenus, vous devez compter, en plus de votre salaire, toute autre rentrée d’argent (pension alimentaire, allocations familiales, loyers – dans le cas où vous êtes bailleur – chauffage, électricité, etc.).
Actuellement locataires, Liam et Kinsey ont pour projet d’accéder au plus vite à la propriété afin de se constituer un patrimoine et de sécuriser leur avenir. Ils sont tentés par l’achat d’un logement ancien proposé à 150 000 euros. Le jeune couple, sans enfant, totalise des revenus mensuels équivalents à 4 500 euros. Pour pouvoir adapter leur mensualité à leurs moyens financiers, ils commencent par calculer leur capacité de remboursement.
Dans l’un des nombreux simulateurs de capacité de remboursement trouvés en ligne, le couple entre les informations demandées, à savoir ses revenus (5 200 euros) et ses charges fixes (1 000 euros, dont 400 consacrés à un prêt auto et 200 à un prêt personnel). Le simulateur indique à Liam et Kinsey qu’ils peuvent rembourser chaque mois 716 euros.
Rendez-vous à présent sur un outil d’estimation de crédit en ligne. Le couple n’ayant pas encore déposé de dossier auprès des banques ni obtenu d’offre pour ce projet d’acquisition, il se réfère aux taux entrés automatiquement dans le simulateur.
Voici les informations données :
Et voici les résultats :
Les mensualités du couple sont supérieures à sa capacité de remboursement. Il va donc falloir ajuster les conditions d’emprunt, en modulant la durée. Pas d’autre choix : cette durée devra être revue à la hausse, sans quoi le projet d’acquisition sera irréalisable.
En misant sur une durée de remboursement de 25 ans, au taux de 1,62 %, le couple rembourserait 651 euros par mois. Le coût du crédit, lui, serait de 45 270 euros assurance comprise. À voir maintenant avec la banque s’il ne faut pas emprunter sur une plus longue durée afin de disposer d’une plus grande marge de manœuvre, permettant de mieux faire face aux imprévus… Bien entendu, cela alourdirait davantage le coût total de son emprunt immobilier.
Mais attention, le couple n’a pas encore pris en compte le montant d’éventuels travaux ni les frais de notaire… Il peut aussi avoir un intérêt à faire un rachat de crédits, et ainsi fusionner son prêt immo et ses prêts consommation (prêt auto + prêt personnel) pour diminuer sa mensualité ! Une étude d’offres s’impose...
Le plus simple, là encore, est de simuler ces frais. Certains outils d’estimation de crédit intègrent même le calcul des frais de notaire. Vous pouvez ainsi faire d’une pierre deux coups ! Pour reprendre l’exemple précédent, les frais de notaire sur le bien immobilier s’élèveraient à 12 110 euros. Or, la banque demande bien souvent à l’emprunteur d’avancer lui-même le montant des frais de notaire, sous forme d’apport. Le couple va donc devoir puiser dans ses économies, ou retarder son projet d’achat.
Notre conseil pour diminuer vos frais de notaire
Avant de calculer les frais de notaire, pensez à soustraire, le cas échéant, les frais d’agence sur le prix du bien immobilier !
L’éco PTZ (prêt à taux zéro) est un crédit sans intérêts exclusivement réservé aux propriétaires réalisant des travaux de rénovation énergétique dans leur résidence principale. Le logement doit être achevé depuis plus de 2 ans. Le montant du financement est défini en fonction des travaux envisagés. L’éco-prêt à taux zéro est ainsi compris entre 7 000 et 30 000 euros.
Nous l’avons vu : l’estimation de crédit seule ne suffit pas. Il faut en même temps prendre en compte votre capacité de remboursement, sans négliger les frais de notaire. Sur un bien neuf, ceux-ci sont moins élevés que sur un bien ancien (2 à 3 %, contre 8 %). Ces taux varient aussi suivant la localisation du bien. Dans votre enveloppe de financement, pensez aussi à inclure le coût des travaux, le cas échéant.