Comment augmenter sa capacité d'endettement ?

Pour tout nouvel emprunt, l’établissement prêteur va évaluer la capacité de remboursement de l’emprunteur et définir ensuite avec lui le montant et la durée du prêt. Quels sont les éléments à prendre en compte pour cette estimation et surtout, comment optimiser sa capacité d’endettement ?


Comment définir la capacité d'endettement ?


Chaque prêt contracté implique un remboursement. Chaque emprunteur, qu’il s’agisse d’une personne physique ou morale, dispose d’une capacité de remboursement différente selon son profil, ses revenus et ses charges. C’est ce que l’on appelle la capacité d’endettement, ou capacité d’emprunt. Elle représente le montant maximal des mensualités cumulées des crédits en cours que l’emprunteur est en mesure de régler. Cette donnée constitue le principal élément sur lequel va s’appuyer l’organisme emprunteur pour accorder ou non le prêt. Les banques considèrent que la capacité de remboursement d’un emprunteur se situe à 33 % des revenus.

La capacité d’endettement concerne tous types de prêts, c’est-à-dire aussi bien le prêt immobilier que le crédit à la consommation, qui inclut notamment prêt personnel et crédit affecté.


Quelles ressources retenir pour calculer sa capacité d'endettement ?

 
Plusieurs éléments entrent en jeu pour évaluer la capacité d'endettement :

  • le salaire net imposable est l’élément-clé du revenu. Si ce dernier est variable, l’établissement financier établira une moyenne sur un an dans laquelle seront intégrées les primes fixes, comme le treizième mois ou les primes d’assiduité et de vacances. Ne sont pas retenues les primes aléatoires, telles les commissions ou les primes d’intéressement ;
  • les différentes pensions, d'invalidité ou de réversion, sont considérées comme certaines donc comme revenus ;
  • les allocations logement ne sont pas prises en compte et le banquier calculera les allocations familiales qui seront perçues par le foyer jusqu’à la majorité des enfants si ceux-ci sont en bas âge lors de la signature du prêt ;
  • les revenus fonciers sont le dernier élément qui entre dans le calcul, une fois déduites du loyer perçu les charges, taxes et mensualités.


Calcul de la capacité de remboursement : quelles charges ?


Une fois tous les revenus identifiés, il faut quantifier les charges qui vont constituer la capacité d’endettement jusqu’à hauteur de 33 %. Si les charges de la vie courante ne sont pas retenues puisqu’elles entrent dans le « reste à vivre » au-delà des remboursements de crédits, on prend en compte :

  • Les mensualités des crédits déjà en cours ;
  • Les différentes pensions à verser ;
  • Les loyers éventuels de la résidence principale dans le cas d’un prêt immobilier qui serait contracté pour une résidence secondaire ou à titre d’investissement locatif ;
  • Les arriérés d’impôts ;
  • Et enfin, on va tenir compte du crédit demandé et intégrer les mensualités prévisionnelles.

En somme, toutes les charges et dettes doivent être comptabilisées. C’est la somme de tous ces éléments qui ne doit pas dépasser les 33 % de revenus que représente la capacité d’endettement.

À noter : la méthode de calcul du taux d’endettement
Le taux d’endettement s’obtient selon un calcul mathématique simple : (dépenses/revenus) × 100.

L’établissement emprunteur a besoin d’être rassuré sur la capacité de remboursement à long terme. Il est donc indispensable de justifier d’un CDI, assurance de revenus pérennes. Dans le cas d’un travailleur indépendant, il faut présenter des bilans positifs sur deux ans, idéalement sur trois ans. Un apport personnel considérable constitue également une bonne pièce au dossier. Il doit être supérieur à 10 %, et de préférence représenter entre 20 % et 30 % du montant global du projet. Un apport supérieur à 30 % ouvre beaucoup de portes et facilitera la négociation sur la capacité d’endettement. Si plusieurs crédits à la consommation en cours bloquent le projet, il est conseillé de solder un des crédits, d’avoir recours à un regroupement de crédit ou de solliciter un lissage de crédit le temps de rembourser les dernières mensualités en cours. Et si, pour le crédit immobilier demandé, la capacité d’endettement reste trop forte, la dernière solution est d’allonger sa durée pour assouplir le budget courant.


Comment augmenter sa capacité d'endettement ?


Le calcul de la capacité de remboursement a été arrêté à 33 % parce qu’il est supposé qu’au-delà de ce seuil, ce qu’on appelle le « reste à vivre » sera insuffisant pour l’emprunteur. Un risque sur le long terme de fragiliser sa situation financière. Cependant, ce seuil peut être revalorisé si les revenus du foyer emprunteur sont suffisamment importants pour assurer un reste-à-vivre confortable. L’article L331-2 du Code de la consommation réglemente ce montant. Il doit être au moins égal au RSA, majoré de 50 % pour un foyer, avec ou sans enfant. Donc un ménage qui dispose de revenus importants peut négocier avec l’organisme financeur de manière à passer sa capacité d’endettement aux alentours de 40 %.


Capacité d’endettement : d’autres paramètres entrent en jeu


Le taux d’endettement, l’apport personnel potentiel et les revenus ne sont pas les seuls critères pris en compte par les organismes de financement. Ces derniers prennent aussi en considération, notamment :

  • Le saut de charge (différence entre le montant actuellement payé au titre d’une location et le montant futur à honorer pour un achat immobilier) ;
  • La gestion de compte de l’emprunteur (présence d’épargne, ou au contraire de découverts) ;
  • Le profil de l’emprunteur (âge, revenus amenés ou non à évoluer selon l’activité professionnelle exercée...).


Ainsi, même si le taux d’endettement dépasse 33 %, là encore, la possibilité d’emprunter n’est pas réduite à néant si l’emprunteur a quelques atouts de son côté. En revanche, dans le cas contraire, et surtout s’il y a des découverts bancaires, il y a de fortes probabilités qu’il essuie un refus de la part de la banque.


La capacité d'endettement de la famille Martin


Monsieur et Madame Martin, heureux parents de deux enfants, actuellement locataires de leur résidence principale, projettent d’investir pour devenir propriétaires. Pour évaluer leur capacité d’endettement, on additionne donc tous leurs revenus stables et on calcule les charges récurrentes, sans comptabiliser le loyer actuel qui disparaîtra avec l’investissement.


Le couple gagne 3 500 €/mois et leurs charges s’élèvent à 280 €. Soit un taux d’endettement de 8 %. Il lui reste par conséquent une capacité de remboursement de 25 % de ses revenus, soit 875 €/mois. À partir de cette donnée, le couple pourra choisir le montant à emprunter en fonction de la durée du prêt et de son taux. Car si le coût du crédit augmente avec la durée de remboursement, le montant initial est également valorisé.

Et dans le cas de la famille Martin, le reste-à-vivre en intégrant les mensualités du nouveau crédit à 875 € est estimé à 2 345 €. Le minimum selon le Code de la consommation étant la valeur d’un RSA majoré de 50 %, dans le cas d’une famille avec deux enfants, cela représente environ 1 150 € + (1 150/2), soit 1 725 €. La famille Martin pourrait donc, le cas échéant, négocier une augmentation de sa capacité d’endettement.


Quid de la capacité d’achat ?

À différencier de la capacité d’endettement, qui représente la différence entre vos charges et vos revenus, la capacité d’achat désigne le montant total qu’il vous est possible d’investir pour mettre votre projet immobilier sur pied. Son calcul se fait selon la formule suivante :

Capacité d’achat = (capacité d’endettement + apport personnel + prêts aidés) - frais de notaire.

 

La capacité d’achat de M. et Mme Robert

Après des mois de recherches infructueuses, M. et Mme Robert ont enfin trouvé la perle rare : une jolie petite villa arborée, loin de l’agitation urbaine. Sa valeur d’achat : 400 000 €. La banque les suivra-t-elle dans ce projet immobilier ?

Pour déterminer l’enveloppe budgétaire du couple, et de ce fait sa capacité de financement, détaillons sa situation :

  • Revenus globaux mensuels : 7 000 € ;
  • Charges globales mensuelles, incluant les prêts en cours : 1 500 € ;
  • Apport personnel : 100 000 € ;
  • Prêts aidés : néant.

 Pour déterminer leur capacité d’endettement exacte, M. et Mme Martin font le choix judicieux d’utiliser un outil de simulation. Ils entrent donc leur reste-à-vivre (7 000 - 1 500 = 5 500 €), choisissent une durée de remboursement sur 20 ans, pour un taux d’intérêt de 2 %. Instantanément, l’outil de simulation leur indique que le montant qu’ils peuvent emprunter s’élève à 358 000 €.

À ce montant, il faudra ajouter l’apport personnel, puis déduire les frais de notaire, qui seraient de l’ordre de 7 à 8 % de la valeur d’achat puisqu’il s’agit d’un logement ancien. Nous obtenons donc : 400 000 x (8/100) = 32 000 € de frais de notaire.

La capacité d’achat du couple s’élève ainsi à : (358 000 + 100 000) - 32 000 = 426 000 €.

M. et Mme Martin devraient en définitive pouvoir couler des jours heureux dans la villa de campagne pour laquelle ils ont craqué !


Vous aussi, vous souhaitez faire un emprunt immobilier suite à un coup de cœur ? Ou encore, vous désirez souscrire à un prêt personnel pour l’achat d’une nouvelle voiture ? Quel que soit votre projet, avec Younited Credit, définissez avec précision votre capacité d’endettement et offrez-vous le bien de vos rêves, l’esprit serein !


Les trois points-clés à retenir sur la capacité d’endettement

  • Elle désigne le montant qu’il est possible d’emprunter ;
  • Elle concerne le prêt immobilier et toutes les autres formes de prêts (prêt personnel, affecté...) ;
  • Elle sert au calcul de la capacité d’achat.