Chaque prêt contracté implique un remboursement. Chaque emprunteur, qu’il s’agisse d’une personne physique ou morale, dispose d’une capacité de remboursement différente selon son profil, ses revenus et ses charges. C’est ce que l’on appelle la capacité d’endettement. Elle représente le montant maximal des mensualités cumulées des crédits en cours que l’emprunteur est en mesure de régler. Cette donnée constitue le principal élément sur lequel va s’appuyer la société financière pour accorder ou non le prêt. La banque considère que la capacité de remboursement d’un emprunteur se situe à 33 % des revenus.
La capacité d’endettement concerne tous types de prêts, c’est-à-dire aussi bien le prêt immobilier que le crédit à la consommation, qui inclut notamment prêt personnel et crédit affecté.
Plusieurs éléments entrent en jeu pour évaluer la capacité d’endettement :
Une fois tous les revenus de l’emprunteur identifiés, il faut quantifier les charges qui vont constituer la capacité d’endettement jusqu’à hauteur de 33 %. Si les charges de la vie courante ne sont pas retenues par la banque, puisqu’elles entrent dans le « reste à vivre » au-delà des remboursements de crédits, on prend en compte :
En somme, toutes les charges et dettes de l’emprunteur doivent être comptabilisées. C’est la somme de tous ces éléments qui ne doit pas dépasser les 33 % de revenus que représente la capacité d’endettement.
À noter : la méthode de calcul du taux d’endettement
Le taux d’endettement s’obtient selon un calcul mathématique simple : (dépenses/revenus) × 100.
Quel que soit le projet envisagé, une société financière a besoin d’être rassurée sur la capacité de remboursement de l’emprunteur à long terme. Il est donc indispensable de justifier d’un C.D.I., assurance de revenus pérennes. Dans le cas d’un travailleur indépendant, il faut présenter des bilans positifs sur deux ans, idéalement sur trois ans. Un apport personnel considérable constitue également une bonne pièce au dossier. Il doit être supérieur à 10 %, et de préférence représenter entre 20 % et 30 % du montant global du projet. Un apport supérieur à 30 % ouvre beaucoup de portes et facilitera la négociation sur la capacité d’endettement. Si plusieurs crédits à la consommation en cours bloquent le projet, il est conseillé de solder un des crédits, d’avoir recours à un regroupement de crédits ou de solliciter un lissage de crédit auprès de la banque, le temps de rembourser les dernières mensualités en cours. Et si, pour le crédit immobilier demandé, la capacité d’endettement reste trop forte, la dernière solution est d’allonger sa durée pour assouplir le budget courant.
Le calcul de la capacité de remboursement se fait de la manière suivante : (revenus nets × 33 %) – charges de remboursement.
Exemple :
Vos revenus annuels sont de 35 000 €. Votre capacité de remboursement théorique est donc de 11 550 €/an (35 000 × 0,33). À cela, il faut soustraire les charges que représente votre prêt conso (4 500 €/an). Votre capacité de remboursement réelle est alors égale à 7 050 €/an (11 550 – 4 500), soit 587,50 €/mois.
La capacité de remboursement d’une entreprise est estimée de façon différente. Le calcul se fait au travers d’un ratio financier. Ce ratio est obtenu en rapportant l’endettement net de l’entreprise à sa capacité d’autofinancement (CAF). Concrètement, grâce à ce ratio, l’entreprise peut connaître le nombre d’années qu’elle consacrerait pour rembourser ses dettes si elle utilisait sa capacité d’autofinancement.
Pour aller plus loin, l’endettement net désigne la différence entre le montant de la dette financière de l’entreprise et le montant des ressources disponibles, le tout additionné des placements financiers détenus. Le calcul repose donc sur la formule suivante : (dette financière – ressources disponibles) + placements financiers. La CAF, elle, correspond à l’ensemble des revenus dégagés par l’entreprise. Elle permet d’assurer ses propres besoins en financement sans avoir à recourir à un crédit.
À noter : mode de calcul du taux d’endettement de l’entreprise
Pour faire le calcul du taux d’endettement de votre entreprise, il vous faut rapporter le montant de votre dette au montant de vos capitaux propres.
Le calcul de la capacité de remboursement a été arrêté à 33 % parce qu’il est supposé qu’au-delà de ce seuil, ce qu’on appelle le « reste à vivre » sera insuffisant pour l’emprunteur. Ce serait un risque sur le long terme de fragiliser sa situation financière. Cependant, ce seuil peut être revalorisé par la banque si les revenus du foyer emprunteur sont suffisamment importants pour assurer un reste-à-vivre confortable. L’article L331-2 du Code de la consommation réglemente ce montant. Il doit être au moins égal au RSA, majoré de 50 % pour un foyer, avec ou sans enfant. Donc un ménage qui dispose de revenus importants peut négocier avec la société financière de manière à passer sa capacité d’endettement aux alentours de 40 %.
Mais dans le cas où il ne peut pas compter sur ses revenus pour optimiser sa capacité d’endettement, d’autres moyens sont à la portée de l’emprunteur...
Le prêt à taux zéro, comme son nom l’indique, est un prêt sans intérêts. Il est accordé par la banque aux primo-accédants et sous conditions de revenus pour le financement d’un projet immobilier. Le bien en question doit devenir la résidence principale de l’emprunteur. La particularité du prêt à taux zéro ? L’emprunteur n’est pas tenu de le rembourser dans l’immédiat. En effet, pour ce crédit aidé par l’État, le premier remboursement n’intervient qu’après une période de différé de 5, 10 ou 15 ans en fonction de ses revenus. Le montant prêté par la banque peut alors constituer un apport. Cela diminuera automatiquement votre taux d’endettement puisque vous emprunterez un montant moins important pour le financement de votre projet immobilier. Le prêt à taux zéro ne peut en effet financer la totalité de l’opération.
En dehors du prêt immobilier classique, il est possible de compléter un PTZ avec :
Comme le PTZ, le crédit immobilier de la CAF ne constitue pas une solution de financement unique, mais complémentaire à un autre emprunt. De même, des conditions de revenus sont exigées. Le prêt immobilier CAF est applicable à un projet de rénovation du logement. Le taux d’intérêt maximum est fixé à 1 %. La CAF délivre aussi des prêts pour l’achat de biens meubles, comme l’électroménager ou le mobilier.
En garantissant votre emprunt via une hypothèque, vous n’aurez pas à souscrire d’assurance emprunteur. À la clé ? Des économies substantielles, sachant qu’une assurance-crédit représente au minimum 25 % du montant d’un emprunt !
La capacité de remboursement de l’emprunteur repos aussi sur le taux appliqué par la banque. Plus ce taux sera bas, plus sa capacité d’endettement sera importante. Il convient donc de négocier, mais également de mettre les banques en concurrence. Même chose pour l’assurance-crédit. N’oubliez pas que vous pouvez la déléguer, qu’importe le type de prêt.
Le taux d’endettement, l’apport personnel potentiel et les revenus ne sont pas les seuls critères pris en compte par une société financière. Cette dernière prend aussi en considération, notamment :
Ainsi, même si le taux d’endettement dépasse 33 %, là encore, la possibilité d’emprunter n’est pas réduite à néant si l’emprunteur a quelques atouts de son côté. En revanche, dans le cas contraire, et surtout s’il y a des découverts bancaires, il y a de fortes probabilités qu’il essuie un refus de la part de la banque.
M. et Mme Martin, heureux parents de deux enfants, actuellement locataires de leur résidence principale, ont pour projet d’investir pour devenir propriétaires. Pour évaluer leur capacité d’endettement, on additionne donc tous leurs revenus stables et on calcule les charges récurrentes, sans comptabiliser le loyer actuel qui disparaîtra avec l’investissement.
Le couple gagne 3 500 €/mois et leurs charges s’élèvent à 280 €. Soit un taux d’endettement de 8 %. Il lui reste par conséquent une capacité de remboursement de 25 % de ses revenus, soit 875 €/mois. À partir de cette donnée, le couple pourra choisir le montant à emprunter en fonction de la durée du prêt et de son taux. Car si le coût du crédit augmente avec la durée de remboursement, le montant initial est également valorisé.
Et dans le cas de la famille Martin, le reste-à-vivre en intégrant les mensualités du nouveau crédit à 875 € est estimé à 2 345 €. Le minimum selon le Code de la consommation étant la valeur d’un RSA majoré de 50 %, dans le cas d’une famille avec deux enfants, cela représente environ 1 150 € + (1 150/2), soit 1 725 €. La famille Martin pourrait donc, le cas échéant, négocier une augmentation de sa capacité d’endettement.
À différencier de la capacité d’endettement, qui représente la différence entre les charges et les revenus de l’emprunteur, la capacité d’achat désigne le montant total qu’il lui est possible d’investir pour mettre son projet immobilier sur pied. Son calcul se fait selon la formule suivante :
Capacité d’achat = (capacité d’emprunt + apport personnel + prêts aidés) – frais de notaire.
Après des mois de recherches infructueuses, M. et Mme Martin ont enfin trouvé la perle rare : une jolie petite villa arborée, loin de l’agitation urbaine. Sa valeur d’achat : 400 000 €. La banque les suivra-t-elle dans ce projet immobilier ?
Pour déterminer l’enveloppe budgétaire du couple, et de ce fait sa capacité de financement, détaillons sa situation :
Pour déterminer leur capacité d’endettement exacte, M. et Mme Martin font le choix judicieux d’utiliser un outil de simulation. Ils entrent donc leur reste-à-vivre (7 000 – 1 500 = 5 500 €), choisissent une durée de remboursement sur 20 ans, pour un taux d’intérêt de 2 %. Instantanément, l’outil de simulation leur indique que le montant qu’ils peuvent emprunter s’élève à 358 000 €.
À ce montant, il faudra ajouter l’apport personnel, puis déduire les frais de notaire, qui seraient de l’ordre de 7 à 8 % de la valeur d’achat puisqu’il s’agit d’un logement ancien. Nous obtenons donc : 400 000 × (8/100) = 32 000 € de frais de notaire.
La capacité d’achat du couple s’élève ainsi à : (358 000 + 100 000) – 32 000 = 426 000 €.
M. et Mme Martin devraient en définitive pouvoir couler des jours heureux dans la villa de campagne pour laquelle ils ont craqué !
Vous aussi, vous souhaitez faire un emprunt immobilier suite à un coup de cœur ? Ou encore, vous désirez souscrire un prêt personnel pour l’achat d’une nouvelle voiture ? Quel que soit votre projet, avec Younited Credit, définissez avec précision votre capacité d’emprunt et offrez-vous le bien de vos rêves, l’esprit serein !