Le rachat de crédit hypothécaire, exclusivement destiné aux emprunteurs propriétaires de biens immobiliers, est une solution pour regrouper plusieurs crédits et/ou réduire les mensualités grâce à un taux d’intérêt plus bas ou à un allongement de la durée de remboursement. Younited Crédit, spécialisé dans le prêt personnel et le regroupement de prêts à taux fixe entre particuliers, vous accompagne pour vous aider à saisir les enjeux d’une telle opération.
L’hypothèque peut être un terme assez complexe et flou pour certains. L’hypothèque se définit comme une sûreté mis sur un bien, un logement, la personne s’engage à remettre son bien au créancier si défaut de paiement pendant le crédit existe. C’est une garantie qui sécurise le paiement pour l’organisme de rachat de crédit.
Ce projet s’adresse à toutes les personnes âgées entre 18 et 85 ans, ayant en cours un prêt immobilier et qui a besoin d’une garantie hypothécaire sur son bien immobilier.
Beaucoup de prêts peuvent être inclus dans le regroupement, comme les crédit à la consommation, le crédit travaux, le crédit auto, le crédit professionnel, le crédit renouvelable et le crédit immobilier.
Le rachat de crédit avec hypothèque peut s’entendre de deux façons. Une banque ou un établissement de crédit peut :
La première situation s’adresse aux emprunteurs qui ont contracté un prêt hypothécaire. Ceux-ci ont hypothéqué préalablement un ou plusieurs biens immobiliers pour contracter un nouveau crédit et développer leur patrimoine. Dans ce cas, le rachat de crédit avec hypothèque viendra simplement remplacer le crédit hypothécaire en place. En cas de difficultés financières, l’établissement de financement étalera ce nouvel emprunt sur une plus longue période, ce qui aura pour effet de réduire les mensualités à rembourser chaque mois.
Les emprunteurs peuvent également vouloir tout naturellement bénéficier de taux d’intérêt plus attractifs. Au lieu de renégocier leur prêt, ils peuvent le faire racheter auprès de l’organisme bancaire. Le patrimoine hypothéqué initialement reste en garantie du prêt nouvellement accordé.
Le rachat de crédit hypothécaire se différencie donc du regroupement de prêts immobiliers par le simple fait qu’un bien immobilier est apporté comme garantie. L’hypothèque peut concerner tant un bien immobilier appartenant déjà à l’emprunteur que le bien immobilier pour lequel le prêteur accorde le prêt. Lorsqu’il fait racheter son crédit hypothécaire, celui qui emprunte a aussi la possibilité de mettre en garantie non pas un, mais plusieurs biens immobiliers.
Un rachat de crédit hypothécaire peut aussi viser à rassembler plusieurs crédits avec la concession d’hypothèque sur le bien immobilier dont l’emprunteur est propriétaire. Lorsque celui qui emprunte a souscrit un emprunt immobilier pour l’achat de sa résidence principale et un crédit auto, par exemple, il peut avoir intérêt à les regrouper. Un seul et unique crédit est alors constitué auprès d’une seule banque ou d’un seul établissement de crédit.
Mais le prêteur en question peut demander une garantie. Outre le recours à un garant familial ou à un établissement de cautionnement, celui qui emprunte peut hypothéquer sa résidence afin de se voir accorder un nouveau prêt lui permettant d’équilibrer son budget.
Comparé au regroupement de prêts à la consommation, le rachat de crédit hypothécaire permet, en toute logique, de rassembler un montant bien plus important. C’est d’ailleurs pour cette raison que l’organisme de financement amener à racheter les crédits garantira l’opération.
À noter : quels types de prêts sont concernés par le rachat de crédit hypothécaire ?
En plus de son ou ses prêt(s) immobilier(s), l’emprunteur peut faire racheter quasiment tous ses crédits à la consommation, comme le crédit affecté, le prêt personnel, le crédit renouvelable, le prêt viager ou encore le découvert bancaire.
Une étude préalable sera effectuée par la banque pour déterminer la faisabilité de l’opération. Celle-ci se fera en trois temps :
La valeur du bien immobilier devra bien évidemment être suffisante pour couvrir les crédits à rassembler et, le cas échéant, le nouvel emprunt adossé au regroupement.
Si au vu de toutes ces données, la banque estime l’opération de rachat de crédit hypothécaire réalisable, place à l’étape suivante : la définition du taux qui sera appliqué au prêt. Ce taux se basera sur plusieurs critères, comme la durée de remboursement, le montant global du prêt ou encore le montant de l’apport. Pour rappel, la chose à observer sur les offres de rachat de crédits n’est autre que le TAEG. La raison est simple : il englobe tous les frais relatifs au crédit, comme le nominal et les frais de dossier.
Le ratio hypothécaire ou la quotité hypothécaire est un indicateur qui évalue la faisabilité dans un rachat de crédit, permettant de déterminer le montant en question du prêt en fonction de la valeur du logement proposé en garantie.
Ce ratio est une donnée arithmétique. C’est-à-dire qu’on l’obtient en divisant le montant du crédit par la valeur vénale du bien. Le résultat obtenu est multiplié par 100, pour avoir à sa portée un pourcentage.
Cette donnée est déterminée par chaque banque pour ajuster le risque qu’ils prennent sur le crédit hypothécaire. Ce ratio est habituellement compris entre 70% et 80%. Si vous avez un ratio beaucoup trop élevé, votre dossier peut être refusé par la banque !
Qu’est-ce que la marge hypothécaire ? C’est la somme maximum que l'organisme acceptera de prêter en prenant une garantie sur un bien immobilier. Cette marge prend en compte la somme estimée du bien, le ratio hypothécaire et le solde des crédits restant à rembourser sur le bien.
L’organisme évalue aussi votre capacité d’endettement et le reste à vivre. Ce sont des critères très importants pour éviter le surendettement. C’est une façon de se protéger aussi bien pour la banque que pour vous.
Quel est le calcul de la marge hypothécaire ?
→ (Montant estimé du bien immobilier x le ratio hypothécaire) - le solde des prêts en cours sur le bien
En optant pour un rachat de crédit par hypothèque l’emprunteur bénéficie de plusieurs avantages :
Un projet financier de tout type comporte ses avantages et ses inconvénients. Concernant le crédit hypothèque, voici les inconvénients que l’on peut lister :
Le recours de rachat de crédit hypothécaire n’est pas obligatoire pour un propriétaire car comme nous le savons en cas de non paiement l’emprunteur se fera saisir son bien immobilier. Ceci est un risque à prendre, c’est à double tranchant. C’est un choix qui doit être pris après mûre réflexion.
Quelles sont les autres options existantes ? Voici les autres garanties mises à disposition :
Pour un rachat de crédits, tout comme pour des crédits classiques, l’emprunteur n’est pas dans l’obligation de contracter une assurance. Mais dans la plupart des cas, la banque n'accepte de regrouper les prêts qu’à la seule condition que le refinancement soit assuré. Cela étant, pour un rachat de crédit hypothécaire, la question ne se pose pas puisque l’opération est déjà garantie par le bien immobilier. L’assurance ne présente donc ici aucun intérêt pour la banque.
La durée de l’hypothèque est calquée sur celle du remboursement du prêt. En clair, si l’emprunteur fait racheter ses prêts sur – admettons — 20 ans, le bien immobilier sera hypothéqué sur le même laps de temps. Dans tous les cas, l’hypothèque ne peut aller au-delà de 50 ans. À noter aussi qu’à partir de l’échéance du prêt, l’hypothèque reste encore inscrite pendant une durée d’un an aux services de la publicité foncière. Elle disparaît ensuite sans que celui qui emprunte n’ait à effectuer aucune démarche ni à s’acquitter d’aucuns frais.
Bon à savoir : rachat de crédit hypothécaire et levée d’hypothèque
L’emprunteur peut demander la mainlevée de l’hypothèque, notamment s’il vend son bien immobilier avant le remboursement total du prêt. Cette mainlevée peut intervenir après accord amiable avec la banque. À défaut, l’emprunteur peut saisir le tribunal. Mais il pourra obtenir gain de cause seulement dans 2 cas de figure : soit le remboursement du prêt a été effectué en totalité, soit l’hypothèque est arrivée à son terme.
Non, ce n’est pas possible de conserver la même hypothèque. Le rachat de crédit impose de rembourser le premier prêt immobilier souscrit contre d’ailleurs le versement d'indemnités de remboursement anticipé. Le transfert étant impossible, vous devez forcément faire une mainlevée de l’hypothèque en cours. La démarche doit se faire devant un notaire, via un acte authentique. Il faut savoir que la démarche représente un coût en plus !
En clair, cette démarche procède automatiquement à la clôture de l’hypothèque, vous devez donc en reprendre une nouvelle.
Il existe un seul cas où cela est possible. Lors d’une hypothèque rechargeable ou pour un rachat de crédit où ce dernier et le prêt immobilier sont faits dans le même banque. Dans ce cas, on ne parle pas de rachat de crédits mais de renégociation ! La négociation consiste à faire baisser le taux ou à demander des conditions plus avantageuses avec la même banque de base. Tout ça en lui proposant une hypothèque.
Certes, le rachat de crédit avec hypothèque apparaît comme une opération financière intéressante et peu risquée pour limiter ses mensualités. Cependant, l’emprunteur qui perd son emploi et ses revenus risque de ne plus pouvoir payer ses échéances. La banque qui a fait crédit sera alors en droit de saisir le bien immobilier et de le mettre en vente pour rembourser les sommes que celui qui emprunte n’aura pas acquittées.
En outre, le rachat de crédit hypothécaire implique des frais. La mise en hypothèque doit en effet être réalisée par un notaire.
Vous avez pour projet un prêt avec hypothèque, faut-il encore qu’une banque accepte votre dossier ! Dans l’autre sens, sa proposition doit aussi être avantageuse pour vous. C’est ainsi qu'il est essentiel de réaliser des simulations en ligne, grâce à ça vous connaitrez votre nouvelle mensualité, vous pourrez vous projeter dans le futur avec un budget allégé.. Le temps de réflexion est primordial et voir toutes les offres des différents organismes vous permettra d’y voir plus clair. Les simulateurs vous permettent aussi de voir la faisabilité de votre projet !
La question finale à se poser est : est-ce que ce projet vaut le coup et est avantageux pour moi ou est-ce qu’il y a d’autres solutions meilleures ?
Lors de l’opération d’un rachat de crédits hypothécaire, vous pouvez avoir certains frais en plus à payer, les voici :
Ces frais de notaire comprennent :
Le rôle du notaire est simple, il a pour rôle de constituer le dossier qu’il instruit. Voici les documents qu’il vous demandera (d’autres pièces complémentaires vous seront aussi certainement demandées) :
Par la suite, le notaire constitue un acté notarié, ce document récapitule les conditions du nouveau prêt et vous devrez le signer.
Un jeune homme souhaite effectuer un rachat de crédit hypothécaire auprès de la banque. Le bien immobilier qu’il souhaite acheter et apporter comme garantie est un logement ancien, localisé dans le département de la Moselle (57) :
Émoluments de notaires :
Débours :
Taxes sur la vente :
Montant TTC des frais de notaire : 18 913 € + TVA au taux de 5,5 % sur les droits d’enregistrement (799 €) = 19 712 €, soit près de 8 % du prix d’acquisition du bien immobilier.
Qu’il soit contracté auprès d’une banque ou d’un organisme de crédit spécialisé, le rachat de crédit hypothécaire est une opération qui n’est pas sans risque pour l’emprunteur. Avant de signer, il est essentiel de bien peser le pour et le contre, puis de faire jouer la concurrence afin de bénéficier du meilleur taux de regroupement.