Rachat de crédit avec hypothèque : les conseils de Younited Credit

Qu’est-ce qu’un achat de crédit avec hypothèque ?


Le
rachat de crédit hypothécaire, exclusivement destiné aux emprunteurs propriétaires de biens immobiliers, est une solution pour regrouper plusieurs crédits et/ou réduire les mensualités grâce à un taux d’intérêt plus bas ou à un allongement de durée de remboursement. Younited Credit, spécialisé dans le prêt personnel et le regroupement de prêts à taux fixe entre particuliers, vous accompagne pour vous aider à saisir les enjeux d’une telle opération.

Remplacer un crédit hypothécaire


Le rachat de crédit avec hypothèque peut s’entendre de deux façons. Une banque ou un établissement de crédit peut :

  • soit procéder au remplacement du crédit hypothécaire ;
  • soit faire un regroupement de crédits avec mise en garantie par hypothèque.

La première situation s’adresse aux emprunteurs qui ont contracté un prêt hypothécaire. Ceux-ci ont hypothéqué préalablement un ou plusieurs biens immobiliers pour contracter un nouveau crédit et développer leur patrimoine. Dans ce cas, le rachat de crédit avec hypothèque viendra simplement remplacer le crédit hypothécaire en place. En cas de difficultés financières, la banque étalera ce nouveau crédit sur une plus longue période, ce qui aura pour effet de réduire les mensualités à rembourser chaque mois.

Les emprunteurs peuvent également vouloir tout naturellement bénéficier de taux d’intérêt plus attractifs. Au lieu de renégocier leur prêt, ils peuvent le faire racheter auprès de la banque. Le patrimoine hypothéqué initialement reste en garantie du prêt nouvellement accordé.

Le rachat de crédit hypothécaire se différencie donc du regroupement de prêts immobiliers par le simple fait qu’un bien immobilier est apporté comme garantie. L’hypothèque peut concerner tant un bien immobilier appartenant déjà à l’emprunteur que le bien immobilier pour lequel la banque accorde le prêt. Lorsqu’il fait racheter son crédit hypothécaire, l’emprunteur a aussi la possibilité de mettre en garantie non pas un, mais plusieurs biens immobiliers.


Regrouper des crédits avec une hypothèque


Un rachat de crédit hypothécaire peut aussi viser à regrouper plusieurs crédits avec la concession d’hypothèque sur le bien immobilier dont l’emprunteur est propriétaire. Lorsque l’emprunteur a souscrit un crédit immobilier pour l’achat de sa résidence principale et un crédit auto, par exemple, il peut avoir intérêt à les regrouper. Un seul et unique crédit est alors constitué auprès d’une seule banque ou d’un seul établissement de crédit.

Mais l’organisme en question peut demander une garantie. Outre le recours à un garant familial ou à un organisme de cautionnement, l’emprunteur peut hypothéquer sa résidence afin de se voir accorder un nouveau prêt lui permettant d’équilibrer son budget.

Comparé au regroupement de prêts à la consommation, le rachat de crédit hypothécaire permet, en toute logique, de regrouper un montant bien plus important. C’est d’ailleurs pour cette raison que la banque amenée à racheter les crédits garantira l’opération.

À noter : quels types de prêts sont concernés par le rachat de crédit hypothécaire ?
En plus de son ou ses prêt(s) immobilier(s), l’emprunteur peut faire racheter quasiment tous ses crédits à la consommation, comme le crédit affecté, le prêt personnel, le crédit renouvelable, le prêt viager ou encore le découvert bancaire.


Comment un rachat de crédits hypothécaire se met-il en place au juste ?


Une étude préalable sera effectuée par la banque pour déterminer la faisabilité de l’opération. Celle-ci se fera en trois temps :

  1. Estimation du montant des crédits à racheter et de la trésorerie supplémentaire éventuellement sollicitée ;
  2. Appréciation de la situation financière de l’emprunteur (revenus, charges, apport éventuel…) ;
  3. Évaluation de la valeur du (ou des) bien(s) immobilier(s).

La valeur du bien immobilier devra bien évidemment être suffisante pour couvrir les crédits à racheter et, le cas échéant, le nouveau crédit adossé au regroupement.

Si au vu de toutes ces données, la banque estime l’opération de rachat de crédit hypothécaire réalisable, place à l’étape suivante : la définition du taux qui sera appliqué au prêt. Ce taux se basera sur plusieurs critères, comme la durée de remboursement, le montant global du prêt ou encore le montant de l’apport. Pour rappel, le taux à observer sur les offres de rachat de crédits n’est autre que le TAEG (taux annuel effectif global). La raison est simple : ce taux englobe tous les frais relatifs au crédit, comme le taux nominal et les frais de dossier.


Pour un rachat de crédits hypothécaire, faut-il une assurance emprunteur ?


Pour un rachat de crédits, tout comme pour des crédits classiques, l’emprunteur n’est pas dans l’obligation de contracter une assurance. Mais dans la plupart des cas, la banque n’acceptera de racheter les prêts qu’à la seule condition que le refinancement soit assuré. Cela étant, pour un rachat de crédit hypothécaire, la question ne se pose pas puisque l’opération est déjà garantie par le bien immobilier. L’assurance ne présente donc ici aucun intérêt pour la banque.


Une hypothèque sur mon bien immobilier, pour quelle durée ?


La durée de l’hypothèque est calquée sur la durée de remboursement du prêt. En clair, si l’emprunteur fait racheter ses prêts sur – admettons — 20 ans, le bien immobilier sera hypothéqué sur le même laps de temps. Dans tous les cas, l’hypothèque ne peut aller au-delà d’une durée de 50 ans. À noter aussi qu’à partir de l’échéance du prêt, l’hypothèque reste encore inscrite pendant une durée d’un an aux services de la publicité foncière. Elle disparaît ensuite sans que l’emprunteur n’ait à effectuer aucune démarche ni à s’acquitter d’aucuns frais.

Bon à savoir : rachat de crédit hypothécaire et levée d’hypothèque
L’emprunteur peut demander la mainlevée de l’hypothèque, notamment s’il vend son bien immobilier avant le remboursement total du prêt. Cette mainlevée peut intervenir après accord amiable avec la banque. À défaut, l’emprunteur peut saisir le tribunal. Mais il pourra obtenir gain de cause seulement dans 2 cas de figure : soit le remboursement du prêt a été effectué en totalité, soit l’hypothèque est arrivée à son terme.


Vigilance sur le rachat de crédit hypothécaire


Certes, le rachat de crédit avec hypothèque apparaît comme une opération financière intéressante et peu risquée pour limiter ses mensualités. Cependant, l’emprunteur qui perd son emploi et ses revenus risque de ne plus pouvoir payer ses échéances. La banque qui a fait crédit sera alors en droit de saisir le bien immobilier et de le mettre en vente pour rembourser les sommes que l’emprunteur n’aura pas acquittées.

En outre, le rachat de crédit hypothécaire implique des frais. La mise en hypothèque doit en effet être réalisée par un notaire.


Frais de notaire : comment sont-ils calculés ?


Les frais de notaire comprennent :

  • des émoluments, dont le montant est réglementé ;
  • des honoraires, dont le montant est fixé librement par le notaire ;
  • des débours, c’est-à-dire les sommes avancées par le notaire (rémunération des intervenants éventuels, par exemple) ;
  • des droits et taxes, comme les droits d’enregistrement, dont le montant sera reversé à l’État et aux collectivités territoriales.

Leur montant total dépend de 2 facteurs : le type de bien immobilier (neuf, ancien, ou terrain constructible) et la localisation du bien immobilier (département).

Mise en situation

Un emprunteur souhaite effectuer un rachat de crédit hypothécaire auprès de la banque. Le bien immobilier qu’il souhaite acheter et apporter comme garantie est un logement ancien, localisé dans le département de la Moselle (57) :

  • montant du bien immobilier (hors commission d’agence et frais de négociation) : 250 000 € ;
  • montant des prêts à racheter : 50 000 € ;
  • montant des prêts PEL, CEL, PTZ et prêts aidés : néant.

Estimation des frais de notaire pour l’acquisition du bien immobilier

Outil de simulation à l’appui (relayé par service-public.fr), voici ci-après les résultats obtenus pour ce prêt avec garantie hypothécaire.

Émoluments du notaire :

  • sur la vente : 2 359 € ;
  • sur les prêts : 487 € ;
  • formalités : 1 150 €.

Montant total : 3 996 €.


Débours
 :

  • Frais annexes : 400 €.


Taxes sur la vente
 :

  • Droits d’enregistrement : 14 517 €.


Montant TTC des frais de notaire : 18 913 € + TVA au taux de 5,5 % sur les droits d’enregistrement (799 €) = 19 712 €, soit près de 8 % du prix d’acquisition du bien immobilier.

Qu’il soit contracté auprès d’une banque ou d’un établissement de crédit spécialisé, le rachat de crédit hypothécaire est une opération qui n’est pas sans risque pour l’emprunteur. Avant de signer, il est essentiel de bien peser le pour et le contre, puis de faire jouer la concurrence afin de bénéficier du meilleur taux de regroupement.


Les points-clés à retenir sur le rachat de crédit hypothécaire

  • Concerne un ou plusieurs prêts immobiliers + tout type de crédit à la consommation.
  • Des frais de notaire s’appliquent.
  • Durée de garantie hypothécaire identique à celle du remboursement du prêt.