Renégocier son prêt immobilier, ce n’est pas seulement réduire le montant de ses mensualités. C’est également s’acquitter de frais de dossier, voire d’indemnités en cas de remboursement par anticipation. C’est aussi envisager de ne rien gagner à court terme, mais opter pour la baisse de la durée du crédit. Deux questions se posent donc : quand et comment renégocier son crédit ? Voici les réponses de Younited Credit.
Quand on sait que procéder à la renégociation de son prêt immobilier engendre des frais de dossier, il est essentiel de déterminer quel est le meilleur moment pour le faire. En effet, il n’est pas question de renégocier son prêt à chaque baisse du taux d’intérêt, auquel cas l’emprunteur multiplierait les coûts et réduirait le bénéfice de sa démarche.
La période actuelle semble néanmoins tout indiquée pour s’enquérir de cette possibilité. Effectivement, les taux d’intérêt sont historiquement bas depuis quelques années et continuent de baisser légèrement. À leur niveau actuel, les taux ne pourront guère chuter davantage. Pour information, le taux moyen en 2019 pour les très bons dossiers s’établit à 1,12 %. Younited Credit conseille donc de profiter de ces taux particulièrement attractifs pour renégocier ou faire racheter son crédit avant une potentielle hausse des taux.
Les taux d’intérêt jouent un rôle essentiel dans le coût total du crédit. Aussi, renégocier son prêt immobilier permet de réduire soit les mensualités, soit la durée du crédit. Dans le premier cas, l’emprunteur gagne en pouvoir d’achat. Dans le second, il rembourse son crédit immobilier plus rapidement. Les emprunteurs privilégient généralement la baisse des mensualités. S’il s’agit de la solution la plus favorable en apparence, il faut étudier toutes les propositions émises par l’organisme financeur. En effet, réduire le nombre plutôt que le montant des mensualités permet d’amortir plus vite le coût du crédit. À l’inverse, rallonger la durée de remboursement n’implique pas nécessairement une hausse du montant total de l’emprunt. Il est possible d’effectuer des simulations spécifiques sur la renégociation à l’aide de calculettes sur Internet.
Dans le cas où le prêteur refuse de renégocier le prêt immobilier, l’emprunteur peut alors se rapprocher d’un autre établissement pour faire une demande de rachat de crédits. S’il fait racheter son crédit, il devra s’acquitter des frais de dossier, des frais de garantie et, éventuellement, des indemnités ou pénalités de remboursement anticipé.
Les indemnités de remboursement anticipé ne peuvent excéder :
Bon à savoir : des indemnités pouvant être majorées
Pour un prêt immobilier à taux révisable, l’emprunteur peut aussi avoir à payer, en plus des indemnités de remboursement anticipé, des intérêts compensatoires.
La banque peut également contraindre l’emprunteur à garantir son emprunt. Cela peut se faire au travers d’une assurance, d’une caution, d’une hypothèque ou encore d’un placement (assurance-vie, par exemple). Or, certaines garanties engendrent des frais, d’autres non. L’assurance emprunteur, par exemple, peut aisément représenter 20 % du montant d’un prêt immobilier.
Dans le cas d’une renégociation comme d’un rachat de crédit immobilier, la différence de taux doit être suffisante pour que l’opération assure à l’emprunteur un intérêt économique. Entre le taux d’intérêt actuel et le nouveau taux d’intérêt proposé, l’emprunteur doit constater une différence d’au moins 0,7 point (par exemple, un taux passant de 2,8 à 2,1 %). Deuxièmement, le montant du capital restant à rembourser doit être suffisamment élevé. De manière générale, il est déconseillé de renégocier son prêt immobilier ou de le faire racheter quand le montant de ce capital est inférieur à 70 000 €. Enfin, l’emprunteur doit être dans la première moitié de son contrat de crédit. Au-delà, l’opération ne lui sera pas profitable. Pourquoi ? Parce que passé ce délai, il remboursera davantage de capital que d’intérêts. En effet, la plus grosse partie des intérêts sont remboursés au début d’un prêt immobilier.
À noter : un mot sur l’assurance
Pour l’assurance, la logique est la même si la prime est calculée sur le capital restant à rembourser. Cette dernière sera élevée au début et très faible à la fin.
Qu’il choisisse finalement de faire racheter ou de renégocier son prêt immobilier, l’emprunteur devra recevoir un certain nombre d’informations, entre autres formalités.
Une renégociation acceptée par le prêteur se traduit obligatoirement par l’établissement d’un avenant au contrat de prêt immobilier initial. Son contenu sera différent selon qu’il s’agit d’un emprunt à taux fixe ou à taux révisable.
Pour un emprunt à taux fixe, l’avenant doit :
Pour un emprunt à taux révisable, il est impératif que l’avenant :
Une fois la renégociation effectuée et l’accord donné par la nouvelle banque, cette dernière prend en charge le rachat de crédits auprès de l’ancienne banque. Après déblocage des fonds, les nouvelles mensualités sont mises en place. Une opération de rachat de crédit donne systématiquement lieu à l’établissement d’un nouveau contrat. Celui-ci doit comporter toutes les informations obligatoires, dont celles précitées.
Renégocier un prêt immobilier ou le faire racheter peut permettre à l’emprunteur de faire des économies substantielles, mais cela mérite une analyse scrupuleuse en amont. Au besoin, il est possible de se faire aider par un courtier en crédit immobilier.