Les grands principes de la société civile immobilière : mode d’emploi et avantages

Nombre de particuliers se détournent de l’investissement locatif simple, au profit de la SCI. Tenté, vous aussi, par la création d’une société civile immobilière ? Particularités, avantages, formalités, emprunt : voici l’essentiel à connaître sur la SCI immobilier avant de vous lancer !


Qu’est-ce qu’une SCI immobilier ?


Une société civile immobilière, également appelée société de gestion immobilière ou SCI immobilier, est une société dotée d’une personnalité juridique et ayant pour objet un bien immobilier. Concrètement, plusieurs personnes (les associés, qui doivent être deux au minimum) mettent en commun un bien immobilier, voire plusieurs, en vue :

  • D’en assurer ensemble la gestion ;
  • Et selon les cas, de partager les bénéfices découlant de sa location.

L’objectif premier d’une SCI — bien que cela ne soit pas systématique — est en effet l’investissement locatif. Chaque associé perçoit dans ce cas un revenu complémentaire. Ce revenu est généralement proportionnel aux droits de chacun, c’est-à-dire au nombre de parts sociales (apport) investies dans la société. On parle alors de quote-part. Une SCI est représentée par un gérant, désigné dans les statuts de la société.

À noter : régime de l’impôt sur le revenu ou régime de l’impôt sur les sociétés ?
En dehors de la location meublée, soumise d’office à l’impôt sur les sociétés, les deux régimes sont possibles. Mais il faut savoir que par rapport au régime de l’impôt sur les sociétés, les bénéfices sous le régime de l’impôt sur le revenu sont plus lourdement taxés.

L’un des gros avantages de la SCI ? Elle permet une optimisation fiscale en cas de transmission de patrimoine immobilier. En effet, les droits de donation sont déterminés non seulement selon la valeur des parts sociales, mais aussi en fonction des dettes de la société. Ils peuvent donc porter sur une faible valeur, voire même être inexistants si des parts sociales ont déjà été données par le passé. Le fait de faire don de parts sociales ouvre effectivement droit à un abattement, qu’il est possible de renouveler tous les 15 ans.

La SCI familiale est sans doute la forme la plus connue de société civile immobilière, mais il en existe d’autres, comme la SCI de location ou la SCI de jouissance à temps partagé.


La SCI familiale

Comme son nom l’indique, la SCI immobilier familiale est constituée des membres d’une même famille. Si la location du bien immobilier se fait le plus souvent dans le cercle familial, il reste tout à fait possible de le louer à une personne extérieure. Mais pour les sociétés assujetties à l’impôt sur le revenu, les bénéfices d’une activité commerciale ne doivent pas dépasser 10 % de la totalité des bénéfices annuels H.T.

La SCI de location

La SCI immobilier de location est, comme son nom l’indique, spécifiquement dédiée à la location d’un bien immobilier. Elle est éligible à certaines mesures fiscales, tel le dispositif Robien, qui agit en faveur de la location de logements neufs à titre de résidence principale.

La SCI de jouissance à temps partagé

Dans le cadre d’une SCI immobilier de jouissance à temps partagé, chaque associé peut occuper le bien immobilier durant une certaine période dans l’année. Les droits d’occupation sont définis en fonction de l’apport versé dans la société. Souvent, le bien immobilier concerné est utilisé comme résidence secondaire.

Quelle que soit sa forme, une SCI peut être à capital fixe ou à capital variable. C’est aux associés de trancher lors de sa création !


Entre la SCI à capital fixe et SCI à capital variable, laquelle présente le plus d’avantages ?


La SCI immobilier à capital variable, sans l’ombre d’un doute ! Comparée à une SCI à capital fixe, la SCI à capital variable offre les avantages suivants :

  • Une gestion simplifiée : aucune formalité à remplir ni pour l’ajout/le retrait d’un associé ni pour la modification de capital (dans la limite du montant maximum fixé dans les statuts) ;
  • Des frais en moins : qui dit absence de formalités dit gratuité ;
  • Un taux d’imposition moins élevé : 15 % jusqu’à 38 120 euros de bénéfices, contre 33,33 % minimum pour une SCI à capital fixe ;
  • L’anonymat des associés arrivant après la création de la société.


Bon à savoir : transformation possible
Après la création d’une SCI à capital fixe, vous pouvez très bien passer la société en SCI à capital variable. Des frais relatifs à ce changement seront en revanche à prévoir.


Création d’une société civile immobilière : quelles sont les clauses obligatoires ?


Si la création d’une SCI immobilier est relativement simple et rapide, il n’en reste pas moins que ces sociétés sont encadrées. Voici les informations devant obligatoirement figurer dans les statuts :

  • Dénomination de la société ;
  • Forme juridique de la société ;
  • Objet social de la société ;
  • Siège social de la société ;
  • Capital social de la société ;
  • Apport du gérant et de ses associés ;
  • Modalités de fonctionnement de la société (incluant les pouvoirs du gérant) ;
  • Durée de vie de la société (99 ans maximum, avec possibilité de reconduction).
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En tant que société de gestion immobilière, comment faire un emprunt ?


À moins de disposer d’un patrimoine financier suffisamment important pour verser des parts sociales dans la société, le recours à un emprunt immobilier est inéluctable. Le gérant et ses associés ne sont toutefois pas tenus de faire un emprunt ensemble, même si cela reste une possibilité (l’emprunt sera alors fait au nom de la SCI). En cas d’emprunt en commun, le taux sera souvent plus intéressant du fait de la notion de solidarité liant les associés. Mais dans un cas comme dans l’autre, il convient de comparer les taux appliqués par la banque avec ceux d’autres d’établissements.

Bon à savoir : prêts subventionnés et SCI immobilier incompatibles
En achetant via une SCI, l’emprunteur ne peut pas bénéficier d’un emprunt aidé par l’État, tels le PEL (prêt épargne logement) ou le PTZ (prêt à taux 0).


Dans le cadre d’une SCI immobilier, la banque a les mêmes exigences qu’envers un emprunteur souhaitant purement financer son bien immobilier, sans création de société civile immobilière à la clé. L’emprunteur devra, dans un premier temps, justifier de sa situation auprès de la banque en lui présentant :

  • Ses 2 derniers avis d’imposition (revenu annuel) ;
  • Ses 3 derniers bulletins de paie (revenu mensuel) ;
  • Ses 3 derniers relevés de compte en banque.

Après un premier avis favorable, la banque demandera également tout ou partie des garanties classiquement requises…

L’apport

Considéré comme une première garantie, l’apport est un réel plus pour l’obtention d’un prêt immobilier. C’est aussi une façon, pour l’emprunteur, de diminuer son taux d’emprunt puisqu’il aura à emprunter un montant moins important. Toutefois, en partant du principe que la SCI se rémunérera via la location du bien immobilier, la banque se montrera généralement moins réticente si l’emprunteur n’a pas ou que peu d’apport.

Les garanties réelles

Également appelée apport en nature, la garantie réelle peut par exemple prendre la forme d’une hypothèque, d’un privilège de prêteur de deniers (PPD) ou d’une caution (personnelle ou via une société de cautionnement). Cela assure à la banque d’être remboursée en cas de défaillance de l’emprunteur.

L’assurance emprunteur

Si d’un point de vue légal, l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire (même pour un emprunt immobilier), la banque en fait la plupart du temps un critère d’acceptation. Cette assurance vise à couvrir les risques de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), de décès, d’invalidité et d’incapacité. Seul le risque de perte d’emploi reste optionnel. Pour rappel, l’emprunteur n’est pas tenu d’accepter la proposition d’assurance faite par la banque. Il peut tout à fait se tourner vers une société d’assurance proposant un taux plus avantageux.


Pour la création de votre SCI immobilier, voire pour sa gestion comptable, Younited Credit vous recommande de vous faire accompagner par un expert en la matière. Vous vous prémunirez ainsi de tout litige !


SCI immobilier : ce qu’il faut retenir

  • Avantages fiscaux lors de la transmission du patrimoine immobilier.
  • Comparée à la SCI à capital fixe, la SCI à capital variable autorise une plus grande liberté et une plus grande souplesse.
  • Emprunt possible en commun ou non, exclusivement via un emprunt immobilier.