En immobilier, on parle communément de logement neuf et de logement ancien, mais on ne sait pas toujours à quoi cela correspond précisément. En fait, les logements neufs sont ceux achevés depuis moins de 5 ans et n’ayant jamais fait l’objet d’une première vente. Tous les autres sont considérés comme des habitats anciens, même si aucune vente n’a eu lieu 5 ans après achèvement des travaux (chose relativement rare). Maintenant que le doute est levé, étudions plus en profondeur les caractéristiques de ces habitats pour savoir s’il est mieux pour vous d’opter pour un projet d’achat neuf ou ancien.
Si l’ancien représente la plus grande part du marché immobilier, le neuf n’est pas pour autant dénué d’intérêt. Mais l’un comme l’autre ont leurs avantages et leurs faiblesses ! Nous allons le voir, de nombreux paramètres vont venir influencer votre décision. Voici les principaux…
Dans l’immobilier ancien, les prix affichés sont sans surprise moins élevés comparés à l’immobilier neuf. En moyenne, au mètre carré, le prix d’une habitation neuve est multiplié par deux !
À noter : pas d’obligation de mise aux normes, mais…
Si la loi n’impose pas au vendeur de mettre aux normes la plomberie et l’électricité, il doit le cas échéant en tenir compte dans son offre. En tant qu’acheteur, soyez bien attentif !
A contrario, les frais de notaire, encore appelés frais d’acquisition, sont plus élevés dans l’ancien que dans le neuf. Le taux des frais de notaire pour un bien ancien se monte à environ 8 % du prix d’acquisition, contre 2 à 3 % pour un bien neuf.
Qui dit logement neuf dit performance thermique améliorée, et par conséquent frais de chauffage diminués. Une maison ou un appartement neuf(ve) doit en effet se plier à la RT 2012, imposant une limite relative à la consommation énergétique : 50 kWh par m² et par an, soit jusqu’à 3 fois moins (voire davantage) qu’un habitat ancien non rénové ! Pour un meilleur confort thermique, il vous faudra donc, le cas échéant, passer par la case travaux. Cela implique bien entendu des frais supplémentaires.
Dans le cas d’un projet immobilier en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), vous disposez de trois garanties :
Pour un bien ancien, en revanche, il faudra redoubler de vigilance, car aucune garantie n’est prévue… sauf si des rénovations ont été effectuées dans une pièce ou même plusieurs, et que la garantie biennale et/ou la garantie décennale cour(en)t toujours.
Les programmes neufs à construire confrontent l’acheteur à un délai d’attente allant de 12 à 18 mois, approximativement, tandis qu’un appartement ou une maison ancien(ne) est généralement accessible au plus tard dans les 3 à 4 mois suivant la signature du compromis de vente. Le choix entre achat neuf ou ancien dépend donc aussi de votre degré d’urgence…
Vous pouvez bien sûr faire un achat neuf ou ancien aussi bien en ville qu’à la campagne. Globalement, à caractéristiques identiques (neuf/ancien, surface par pièce…), une habitation en ville est plus chère qu’une autre en rase campagne. Mais surtout, chaque situation a ses avantages et ses inconvénients. En ville, vous êtes proche des commerces, mais c’est souvent au prix de votre tranquillité. Tout dépend de ce à quoi vous aspirez et de vos habitudes quotidiennes !
Les avantages ne s’arrêtent pas là ! En parallèle d’un crédit immobilier, vous pouvez prétendre à certaines aides. Leur nature dépendra de votre profil d’acheteur. S’agit-il de votre première acquisition ? De la seconde ? Ou est-il question d’investissement locatif ?
En tant que primo-accédant, vous pouvez bénéficier pour votre habitation neuve ou ancienne, et sous certaines conditions, d’un prêt aidé ou prêt à taux bonifié comme (liste non exhaustive) :
Pour faciliter le financement de votre projet immobilier, des dispositifs complémentaire sont également mis en place par les collectivités locales (région, département, commune…). Cela vaut la peine de se renseigner !
À noter : précision importante sur la notion de primo-accédant
Vous êtes considéré comme primo-accédant si c’est votre tout premier achat, mais aussi si vous avez déjà été propriétaire, mais ne l’êtes plus depuis au moins 2 ans.
À moins que vous ne fassiez de l’investissement locatif, la plupart des soutiens pour un achat neuf ou ancien concernent une première acquisition. D’autant que les habitats qui en font l’objet doivent généralement être occupés à titre de résidence principale par le propriétaire.
Trois grands dispositifs sont actuellement en vigueur pour aider les investisseurs locatifs dans leur projet immobilier. Tous prennent la forme d’une réduction d’impôt et sont soumis à des conditions strictes.
Le dispositif Pinel
Cette loi s’applique notamment aux logements :
Le taux d’allègement fiscal varie entre 12 à 21 % du prix du bien selon la durée de location.
Le dispositif Denormandie
Les taux sont identiques à la loi Pinel, mais la loi Denormandie est uniquement applicable :
Le dispositif Cosse
Enfin, la loi Cosse permet une déduction discale de l’ordre de 15 à 85 % et s’applique exclusivement aux logements anciens, avec ou sans travaux.
Financièrement parlant, un achat neuf ou ancien engage souvent l’acheteur sur de nombreuses années. C’est pourquoi il est essentiel de tout prendre en considération, puis de se laisser le temps de la réflexion avant de se positionner sur l’un ou l’autre de ces types de logements. Dernier conseil : pensez bien à comparer les taux de crédit immobilier.