Achat immobilier : la condition suspensive de prêt, une protection pour les deux parties

Faute de fonds suffisants, une grande majorité d’achats immobiliers sont financés via au moins un prêt. Mais quand bien même l’acheteur s’engage de manière ferme et définitive en signant une promesse ou un compromis de vente, rien ne garantit que son prêt soit accepté, et donc qu’il disposera des fonds nécessaires à cet achat. L’enjeu est par conséquent de taille, d’autant qu’à titre d’avance, l’acquéreur est tenu de verser une indemnité d’immobilisation équivalente à 10 % du prix d’achat du bien. Heureusement, il existe un dispositif de protection lui permettant de limiter la portée de son engagement : la condition suspensive de prêt.


Qu’entend-on par condition suspensive de prêt ?


Une condition suspensive de prêt est une forme de clause, c’est-à-dire une disposition particulière venant étayer les termes du contrat liant les deux parties (vendeur et acheteur). À joindre à la promesse ou au compromis de vente, cette clause vise à faire reposer l’achat/la vente du bien immobilier sur l’obtention d’un prêt, dont les conditions respectent celles définies par l’acheteur (taux plafond, notamment). Si cette condition n’arrive pas dans les termes fixés, le contrat est automatiquement annulé et chacune des parties redevient libre.

À noter : quel est le délai associé à la clause suspensive de prêt ?
D’après la loi, le délai minimum qui doit être accordé à l’acheteur pour trouver son prêt immobilier est d’un mois. Mais en règle générale, pour qu’il ait un maximum de chances d’obtenir un prêt aux conditions avantageuses, ce délai est ramené à trois mois.

En cas de refus de la part de la banque ou si le prêt ne satisfait pas aux conditions fixées, l’acheteur ne subit aucune pénalité. Il récupère aussi de plein droit l’intégralité des fonds versés au titre de l’immobilisation du bien immobilier. Au contraire, si le prêt est accordé suivant ces conditions, la signature de l’acte authentique de vente auprès du notaire devient obligatoire pour les deux parties.

La condition suspensive de prêt offre non seulement une protection à l’acheteur, mais également au vendeur : libéré de tout lien contractuel, il peut à nouveau et sans délai proposer son bien à la vente.


Promesse ou compromis de vente : quel délai de rétractation pour l’acheteur ?


Après signature, l’acheteur dispose d’un délai de 10 jours pour user de son droit de rétractation. S’il renonce à l’achat du bien pendant ce laps de temps, aucune pénalité ne peut lui être réclamée par le vendeur. Passé ce délai, si la condition suspensive de prêt est remplie et qu’il refuse de signer l’acte authentique, il s’expose au paiement de dommages et intérêts.

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D’autres conditions possibles à verser à la promesse ou au compromis de vente ?


Si l’obtention d’un prêt immobilier est sans doute la condition la plus courante, les parties peuvent faire le choix d’ajouter une ou plusieurs clause(s) supplémentaire(s). Outre la condition suspensive de prêt, la vente du bien immobilier peut être conditionnée par :

  • La réalisation, pour l’acheteur, d’une vente immobilière ;
  • L’obtention d’un permis de construire ;
  • L’absence de servitude ;
  • La présentation d’un dossier de diagnostic technique ;
  • Ou encore l’absence de droit de préemption.

Bon à savoir : définition du droit de préemption
Le droit de préemption désigne le fait d’être prioritaire sur l’achat d’un bien immobilier. Ce peut notamment être le cas du locataire d’un bien en vente, ou bien d’une commune, lorsque l’achat porte sur un projet d’intérêt public.


La condition suspensive de prêt, une option ?


La clause suspensive de prêt est la seule condition rendue obligatoire. Conformément à la loi Scrivener, les parties sont tenues de l’adosser à la promesse ou au compromis de vente dès lors que l’achat immobilier porte sur un montant supérieur à 21 500 euros. Les acheteurs souhaitant se positionner sur l’achat d’un parking ou d’un terrain, par exemple, peuvent donc ne pas être concernés par cette mesure.


Que se passe-t-il en cas de refus de la part du vendeur ?


En refusant de céder son bien immobilier à un acquéreur ne disposant pas des fonds nécessaires pour payer son achat comptant, le vendeur est dans son bon droit. Logiquement, vendeur et acheteur en restent là. En pareil cas, il arrive aussi qu’une promesse ou un compromis de vente soit malgré tout conclu(e) :

  • Sans qu’il ne soit fait mention de la condition suspensive de prêt ;
  • Ou avec une mention stipulant que l’acquéreur renonce à contracter un prêt pour l’achat du bien. Et ce, malgré l’absence de fonds ! Cela peut malheureusement vite arriver (primo-accession, désinformation...).

Dans le premier cas, la condition suspensive s’applique automatiquement. Dans le second, même si l’acheteur ne parvient pas à trouver les fonds, il ne dispose d’aucun recours et doit respecter les termes du contrat. Prudence, donc !

La condition suspensive de prêt vous protège en tant qu’acheteur. En l’absence de fonds, l’erreur serait d’y renoncer !

Les points-clés à retenir sur la condition suspensive de prêt

  • Clause autorisant l’achat/la vente d’un bien immobilier à la seule condition que l’acquéreur obtienne un prêt respectant les conditions fixées (le taux, notamment, ne devra pas dépasser le seuil défini).
  • Il s’agit d’une protection pour les deux parties.
  • Le vendeur est tout à fait en droit de refuser cette condition.