Rachat de crédit immobilier : nos solutions

Les taux d’intérêt très bas incitent les propriétaires à renégocier leur prêt immobilier. Le rachat de crédit immobilier offre la possibilité de rembourser son emprunt au moyen d’un nouveau crédit moins cher, soit pour réduire le montant des mensualités, soit pour raccourcir la durée initialement prévue. Un rachat assure-t-il toujours à l’emprunteur de faire des économies ?

Rachat de crédit immobilier : une solution financière, trois procédés


Vous avez entendu parler de rachat de crédit immobilier, mais peut-être aussi de renégociation de prêt immobilier ou de regroupement de prêts. Vous pensiez qu’il s’agissait d’une seule et même opération ? Il n’en est rien ! Ces trois solutions financières sont à distinguer les unes des autres.

Les taux d’intérêt très bas incitent les propriétaires à renégocier leur prêt immobilier. Le rachat de crédit immobilier offre la possibilité de rembourser son prêt au moyen d’un nouveau crédit moins cher, soit pour réduire le montant des échéances, soit pour raccourcir la durée initialement prévue. Est-ce toujours une bonne affaire ?


Le rachat de crédit immobilier dans le cadre d’un regroupement de crédits


Faussement appelé rachat de prêt immobilier, le regroupement de crédits consiste à rembourser différents emprunts, crédit immobilier y compris, pour ne payer qu’une seule mensualité, généralement moins importante que la somme de toutes les mensualités réunies. Ce type d’opération est destiné à générer plus de trésorerie ou à financer un nouveau projet. Le regroupement de crédits immobiliers peut être fait dans l’une des banques prêteuses ou dans une banque concurrente.

Dans ce dernier cas, il faut veiller à calculer que le gain obtenu par le rachat de crédit couvre bien les pénalités de remboursement anticipé du crédit immobilier, qui s’ajoutent au capital restant dû. Les pénalités ou indemnités de remboursement anticipé (IRA) prévues au contrat, certes encadrées par la loi, indemnisent l’organisme prêteur pour la perte occasionnée ; elles sont limitées à 6 mois d’intérêts ou au maximum à 3 % du capital restant dû. L’option retenue pour le calcul de ces pénalités est celle qui est la plus avantageuse pour l’emprunteur. Pour connaître le capital restant dû, référez-vous au tableau d’amortissement fourni par votre banque.


La banque peut aussi prélever des frais de dossier, des frais d’assurance ou encore des frais de notaire. Sans oublier les frais de domiciliation bancaire ni les frais de garantie, qui dépendent du capital emprunté. Pour rappel, les frais de garantie protègent la banque des difficultés financières que pourrait rencontrer l’emprunteur. Ils peuvent par exemple prendre la forme d’une caution ou d’une hypothèque. Les frais de garantie viennent s’ajouter aux mensualités de l’emprunt et impactent donc le coût total de ce dernier.

À noter : et les frais de domiciliation bancaire, à quoi correspondent-ils ?
Lorsque vous domiciliez vos revenus dans une banque, divers frais vous incombent, notamment les frais d’ouverture et les frais de tenue de compte. C’est ce que l’on appelle les frais de domiciliation bancaire.


Le rachat de crédit immobilier dans le cadre d’une renégociation du taux d’intérêt


Autre forme de rachat de prêt immobilier : la renégociation, qui vise, comme son nom l’indique, à négocier à nouveau son emprunt aux fins d’obtenir un taux d’intérêt plus avantageux. Cette opération de rachat de crédit se fait auprès de la banque ayant initialement accordé l’emprunt. La renégociation de crédit immobilier n’est cependant intéressante que si le nombre d’années restant est supérieur au nombre d’années écoulées. En clair, cela veut dire que si la durée initiale de l’emprunt est de 20 ans, il ne sera pas intéressant de renégocier le crédit immobilier s’il reste moins de 10 ans avant le terme de l’emprunt.

En effet, l’emprunteur aura déjà versé la majorité des intérêts, et il ne lui restera plus que le capital à rembourser. Alors, pourquoi en payer de nouveaux ?

Le capital restant dû doit être supérieur à 50 000 euros pour un réel bénéfice, et la différence de taux doit atteindre au moins 1 point. Si l’emprunteur a souscrit un emprunt immobilier à 3,5 %, le nouveau taux devrait être au maximum de 2,5 %.

Le rachat de crédit immobilier doit aussi tenir compte des frais à la charge de l’emprunteur, comme les frais de garantie et les frais de dossier. L’opération de rachat doit couvrir ces frais.

Du coup, qu’est-ce que le rachat de crédit immobilier pur ?
On parle de rachat de crédit immobilier lorsque l’emprunteur fait racheter son emprunt par une autre banque. Là encore, une telle opération est susceptible d’engendrer de nombreux frais, avec en premier lieu des IRA puisque la nouvelle banque rembourse l’emprunt auprès de l’ancienne. Comme pour le regroupement de crédits, ces pénalités ne peuvent excéder 3 % du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts. Il faut aussi compter les frais de dossier, les frais de garantie…


Comment échapper à tous ces frais et faire des économies ?


En dehors d’un remboursement partiel de votre emprunt (suite à une hausse de revenus, par exemple), les IRA s’appliquent lorsque vous quittez une banque pour une autre. À partir du moment où ces pénalités sont prévues au contrat, difficile donc de vous y soustraire, ni même d’espérer négocier pour diminuer leur coût total.

En revanche, que ce soit dans le cadre d’un regroupement, d’une renégociation ou d’un rachat de crédit immobilier, si l’emprunteur possède/compte faire une domiciliation bancaire dans l’établissement en question, il peut bénéficier d’avantages. Outre un taux d’intérêt préférentiel, la banque peut par exemple faire un geste sur les frais de dossier ou les frais d’assurance. Tentez toujours de négocier votre rachat, vous n’avez rien à perdre ! Vous pouvez aussi faire baisser le coût total de l’assurance en faisant jouer la concurrence. Rien ne vous oblige en effet à accepter l’offre d’assurance de la banque : vous êtes libre d’opter pour l’assurance de votre choix. Pour ce qui est des frais de garantie, mis à part préférer une caution personnelle à une société de cautionnement, difficile pour le reste de faire des économies. Les frais d’hypothèque incluent des taxes ainsi que les émoluments du notaire. Ils ne sont donc pas négociables.


D’autres conseils à suivre en matière de rachat ?


Avant de se lancer dans un rachat de crédit immobilier, il ne faut pas non plus perdre de vue le coût total du crédit : plus la durée sera longue, plus le coût total sera élevé. Avec un taux d’intérêt réduit et en conservant les mêmes mensualités de prêt immobilier, vous serez gagnant. Mais en augmentant vos mensualités, vous ferez encore plus d’économies puisque la durée de remboursement de votre crédit sera plus courte. Par conséquent, le taux d’intérêt sera plus faible. Cela nécessite évidemment d’avoir des capacités financières suffisantes. L’occasion peut s’y prêter si depuis la souscription de votre crédit immobilier, vous avez reçu un héritage ou eu une augmentation de revenus, par exemple.


Un rachat de crédit immobilier, quel qu’il soit, n’est pas forcément synonyme d’économies. Pour s’assurer de la rentabilité de l’opération, l’emprunteur ne doit négliger aucun détail. Si vous êtes perdu, mieux vaut faire appel à un spécialiste en la matière : le courtier en rachat de prêt immobilier.


Les points-clés à retenir sur le rachat de crédit immobilier

  • Le rachat se divise en trois catégories : rachat de prêt immobilier simple auprès d’une banque concurrente, renégociation auprès de la banque prêteuse, regroupement de plusieurs crédits auprès de la banque de son choix (prêteuse ou concurrente).
  • Cette opération peut entraîner de nombreux frais (frais de garantie, frais d’assurance, frais de dossier, IRA…), à prendre nécessairement en compte pour savoir si l’opération est rentable ou non.
  • Attention aussi à la durée restante, qui doit être supérieure à celle écoulée (cf. tableau d’amortissement), ainsi qu’à la durée convenue lors du rachat.