Rachat de prêt immobilier : tout ce qu’il faut savoir sur le sujet

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Le rachat de prêt immobilier est une opération courue des emprunteurs ayant un crédit en cours sur leur logement. Mais est-elle plus rentable qu’une renégociation ou un regroupement de crédits ?


Rachat de prêt : comment définir cette opération financière ?


Le rachat de prêt
consiste en un regroupement de plusieurs crédits par une nouvelle banque ou société de crédit. Il n’y a plus qu’un seul crédit, à taux unique et préférentiellement moins élevé. De plusieurs mensualités, vous passez donc à une seule. Sur son offre, la banque peut moduler ou non la durée de remboursement. Le cas échéant, la mensualité sera plus faible, ou au contraire plus importante. Un crédit consommation (prêt personnel, prêt travaux…) devra systématiquement être joint à l’opération. Si vous n’avez pas de crédit consommation en cours, il peut parfaitement être question d’un nouveau projet.


Regroupement, renégociation, rachat de prêt immobilier : comment s’y retrouver ?


En France, à côté du rachat de prêt immobilier, il y a le regroupement de crédits et la renégociation de prêt immobilier. Ces trois notions sont à différencier. Pour y voir plus clair, revenons sur les principes des deux dernières.

Qu’est-ce qu’un regroupement de crédits ?

Le principe du regroupement est le même que pour un rachat de prêt immobilier. La différence, c’est que l’opération est réalisée par la banque ayant initialement accordé le crédit.


Et une renégociation de prêt immobilier ?

L’emprunteur tente ici de renégocier son prêt immobilier auprès de la banque initiale en revoyant ses modalités, notamment le taux d’intérêt. D’autres conditions peuvent être au cœur de la renégociation, comme la durée de remboursement et le type de garantie. Ce refinancement est particulièrement adapté en cas de conclusion d’une offre de contrat de financement alors que les taux des crédits immobiliers étaient encore relativement élevés.


Quel mode de refinancement choisir ?


Plusieurs facteurs sont à prendre en compte.

Le nombre de crédits

Si le prêt immobilier seul est concerné, la renégociation s’impose d’elle-même. En revanche, s’il souhaite intégrer à l’opération de refinancement un ou plusieurs autres prêts existants, ou même un nouveau prêt, l’emprunteur ne pourra plus renégocier son crédit et devra choisir entre un regroupement et un rachat de prêt immobilier.

Les frais engendrés par l’opération

Différents frais sont à prévoir. On distingue essentiellement :

  • Les frais de dossier ;
  • Les frais d’assurance ;
  • Les pénalités ou indemnités de remboursement anticipé (PRA-IRA).

Quel montant pour les frais de dossier ?

Une renégociation, un regroupement ou un rachat de prêt immobilier est, comme toute opération de banque, soumis(e) à des frais de dossier. Ces frais représentent généralement autour de 1 % du capital en jeu. Et ce, quelle que soit l’opération vers laquelle l’emprunteur se tourne. Le taux appliqué sur ces frais va donc surtout dépendre de la banque à laquelle il fera appel.

Si vous choisissez par exemple de négocier à nouveau un prêt immobilier dont le capital restant dû est de 150 000 €, vous devrez par conséquent verser 1 500 € de frais de dossier. Mais un différentiel d’un ou de plusieurs dixièmes de points peut faire pencher la balance, en proportion du montant de l’emprunt. En admettant que vous souhaitiez renégocier un emprunt immobilier de 300 000 € (soit le double par rapport à l’exemple précédent), avec des frais de dossier associés équivalents à 1,25 %, cela chiffre tout de suite plus : 3 750 € (soit 2,5 fois plus).

Dans tous les cas, faites-vous aider par un courtier si besoin.

Quel coût pour les frais d’assurance ?

Il est extrêmement rare qu’un crédit immobilier soit accordé par l’établissement bancaire sans que l’emprunteur ait à souscrire une assurance en contrepartie. Il en va bien entendu de même lorsqu’il est question de renégocier, de regrouper ou de faire racheter son crédit. Contrairement aux frais de dossier, les frais d’assurance peuvent considérablement varier d’une banque à l’autre. Comparée à une assurance de groupe, une assurance externe peut afficher un taux jusqu’à 3 fois inférieur. D’où l’intérêt d’avoir recours aux outils de simulation en ligne ! Objectif ? Faire jouer la délégation d’assurance, et ainsi, faire des économies. C’est possible, quelle que soit l’opération choisie.

Et en ce qui concerne les pénalités de remboursement anticipé ?

Les PRA ne s’appliquent pas pour une renégociation ou un regroupement de crédits. Les PRA interviennent uniquement dans le cadre d’un rachat de prêt immobilier puisque dans ce cas, la nouvelle banque rachète les crédits auprès de l’ancienne, ce qui revient à les solder. Cette opération est donc potentiellement plus onéreuse et ne doit, le cas échéant, être envisagée qu’en dernier recours.

Les PRA sont imputables à l’emprunteur dès lors qu’elles sont prévues au contrat de prêt.

Bon à savoir : il existe des exceptions

Ces indemnités ne sont pas dues s’il est question de rembourser le crédit de manière anticipée suite à un changement de lieu de travail, à une cessation forcée d’activité ou à un décès (celui de l’emprunteur ou de son conjoint).

Ces pénalités sont plafonnées. Elles ne peuvent excéder :

  • L’équivalent de 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé par anticipation, au taux moyen du crédit ;
  • Ou 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé.

Attention : un contrat de prêt immobilier peut interdire à l’emprunteur un remboursement anticipé dont le montant est inférieur ou égal à 10 % du capital initialement emprunté, à moins que ce montant corresponde au solde du crédit.

Quid du taux d’emprunt ?


Le taux associé à un regroupement ou à un rachat de prêt immobilier est une autre donnée majeure à prendre en compte par l’emprunteur. Lors d’une nouvelle négociation, c’est sans doute le premier sujet de discussion ! Dans tous les cas, pour que l’opération soit rentable, la différence entre le taux initial (ou le taux moyen si plusieurs crédits sont intégrés à l’opération) et le nouveau taux doit être d’au moins :

  • 1 % si l’emprunteur en est au premier tiers du remboursement ;
  • 2 % s’il en est au second tiers.


Dans le dernier tiers, le financement vous sera rarement profitable. Pour gagner encore au change, il faut veiller si possible à ne pas trop allonger la durée de remboursement : cela augmenterait le coût total du crédit. Si l’emprunteur est prêt à partir sur une durée plus courte, et donc à augmenter le montant de ses mensualités, l’opération ne sera que plus intéressante pour lui.


La rentabilité d’une opération de regroupement, de renégociation ou de rachat de prêt immobilier ne dépend pas tellement de la durée de remboursement écoulée. Tout est surtout question de conditions de refinancement. Une seule solution pour faire le bon choix : vous projeter dans chacune de ces opérations, étudier leurs modalités à la loupe, et les comparer aux modalités actuelles !


Ce qu’il faut retenir sur le rachat de prêt immobilier :

  • Il est différent du regroupement et de la renégociation.
  • Observez les frais occasionnés par chaque opération.
  • Si vous n’avez pas d’autre prêt à inclure dans l’opération de refinancement, votre seule option sera la renégociation.