Comment fonctionne le remboursement anticipé d’un crédit immobilier

Une rentrée d’argent inattendue vous donne la possibilité de rembourser votre crédit immobilier plus tôt que prévu ? L’opération peut s’avérer intéressante pour vous. Toutefois, pour éviter les mauvaises surprises, mieux vaut vous pencher d’abord sur votre contrat de prêt. En effet, le remboursement anticipé d’un crédit immobilier n’est pas toujours de l’intérêt de l’emprunteur. Explications.


Remboursement anticipé d’un crédit immobilier : que dit la loi ?


La réglementation est claire : d’après le Code de la consommation, le remboursement d’un emprunt immobilier avant terme est possible pour l’emprunteur. Néanmoins, le contrat peut interdire un remboursement anticipé dont le montant est inférieur ou égal à 10 % du capital emprunté, excepté si cette somme correspond au solde du prêt.

Le contrat peut également prévoir des pénalités. Le cas échéant, l’emprunteur s’expose à verser au prêteur des indemnités de remboursement anticipé correspondant :

  • à 3 % maximum du capital restant dû avant le remboursement anticipé ;
  • ou à 6 mois d’intérêts maximums sur le capital remboursé par anticipation, au taux moyen du crédit.


Entre ces deux formules, c’est la plus avantageuse pour l’emprunteur qui sera retenue.

Mais ce n’est pas tout ! En cas de remboursement anticipé d’un crédit immobilier à taux variable, ces indemnités de remboursement anticipé peuvent être majorées d’intérêts compensatoires. Ces fameux intérêts garantissent au prêteur que le taux moyen prévu dans le contrat sera bien appliqué sur la durée courant, et donc, que son manque à gagner sera moindre.

Pour un contrat de prêt immobilier signé à partir du 1er juillet 1999, il existe toutefois des exceptions. Le Code de la consommation stipule que les indemnités de remboursement anticipé ne sont pas dues au prêteur dans trois cas :

  • Lorsque l’emprunteur ou son conjoint décède ;
  • Lorsque l’emprunteur ou son conjoint est en cessation forcée d’activité ;
  • Lorsque l’emprunteur ou son conjoint change de lieu de travail et que le logement doit être vendu.


Rembourser son crédit immobilier par anticipation : finalement, intéressant ou pas ?


Selon la somme en jeu et les conditions fixées dans le contrat, le remboursement anticipé d’un crédit immobilier peut coûter très cher à l’emprunteur. La question est : cela lui coûtera-t-il plus cher ou moins cher que s’il poursuivait le remboursement de son emprunt jusqu’au terme ? Pour le savoir, un calcul s’impose afin de connaître :

  • Le coût du remboursement anticipé, d’une part ;
  • Le gain qui pourra être réalisé sur l’assurance et les intérêts qui ne seront pas à payer, d’autre part.


À partir du tableau d’amortissement, l’emprunteur peut facilement calculer ce qu’il lui reste à payer en matière d’intérêts et d’assurance. Le montant obtenu sera celui qu’il économisera s’il solde son crédit avant terme. Si en déduisant ce montant des indemnités de remboursement anticipé, il obtient un résultat positif, le remboursement de son emprunt de manière anticipée est rentable.

Et qu’en est-il en ce qui concerne le remboursement anticipé partiel ?

Dans certains cas, il est plus avantageux de rembourser son crédit immobilier partiellement plutôt qu’en intégralité, surtout lorsque le taux du prêt est élevé. Effectivement, un remboursement anticipé partiel permet à l’emprunteur de réduire la durée de remboursement de son prêt, et donc son coût total puisque les intérêts (calculés sur le montant restant) seront moindres. Quand un emprunteur opte pour un remboursement anticipé partiel, il a notamment le choix entre :

  • conserver les mêmes mensualités, et par conséquent rester sur la durée de remboursement initiale ;
  • les diminuer en augmentant la durée de remboursement de son emprunt, pour gagner en pouvoir d’achat ;
  • les augmenter pour rembourser plus vite son crédit et avoir moins d’intérêts à payer au final.

Or, un remboursement anticipé n’est généralement plus intéressant dès lors que la période de remboursement est écoulée de moitié. Il en va de même pour l’assurance si elle est calculée sur le capital restant dû : le montant de la prime diminue au fur et à mesure des remboursements. À défaut de solder son prêt immobilier, l’emprunteur pourra être amené à réfléchir à une solution de placement.


Placer mon argent, oui, mais vers quel produit d’épargne me tourner ?


Depuis plusieurs années déjà, le taux d’intérêt du livret A stagne à 0,75 %. Ce taux pourrait diminuer et passer à 0,50 % en février prochain d’après la Banque de France. Quant au taux de rendement de l’assurance-vie, il dépasse rarement les 3 %. Cela étant, ces placements figurent parmi les plus sûrs.
Pour espérer faire fructifier davantage son capital, l’emprunteur devra choisir une forme de placement risquée, voire très risquée, comme la Bourse, par exemple. Le jeu en vaut-il la chandelle ? Si le capital le permet, il est sans doute plus sage d’investir dans l’immobilier.

L’emprunteur ne trouve pas forcément avantage à effectuer un remboursement anticipé de son crédit immobilier. Tout est surtout question de timing (durée de remboursement restante), de niveau de taux et de pénalités applicables. Afin d’opter pour la meilleure stratégie, il peut être judicieux de se faire accompagner par son conseiller bancaire ou un spécialiste indépendant en la matière.


Remboursement anticipé de crédit immobilier : ce qu’il faut retenir

  • En dépit du plafonnement des pénalités, cela peut coûter cher.
  • Nécessité de faire des calculs en amont pour s’assurer de la rentabilité de l’opération.
  • À défaut, placer son argent dans un produit d’épargne sûr, ou investir.