Le guide du financement achat immobilier

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Comment financer l’achat de son logement ?


Vous souhaitez acheter un bien immobilier mais vous ne savez pas comment le financer ? Très rares sont les personnes pouvant s’offrir directement leur futur logement, surtout lorsqu’il s’agit d’un premier achat. Vu le montant du bien, il est normal de passer par des intermédiaires. Voici donc les différentes solutions qui s’offrent à vous pour couvrir au maximum vos dépenses :


Le prêt bancaire classique :


C’est la solution la plus courante : un établissement bancaire vous avance la somme d’argent nécessaire contre des intérêts. Vous le remboursez ensuite régulièrement à un rythme fixé à l’avance, généralement chaque mois. Vos mensualités comprennent alors les intérêts dus à la banque ainsi qu’une part du montant emprunté jusqu’à ce que la totalité soit remboursée.

Plus vos remboursements s’étaleront dans le temps, plus vous aurez à verser d’intérêts, cependant un crédit sur une courte durée impliquera des mensualités plus lourdes. Tout est une question d’équilibre entre ce que vous pouvez payer chaque mois et ce que vous êtes prêt à verser sur toute la durée de votre crédit.

Mensualité fixe ou variable ?

En ce qui concerne les intérêts, la banque vous laissera le choix entre un taux d’intérêt fixe ou variable : 

-          Le taux fixe :

Le taux fixe est établi en fonction des taux d’intérêt en cours au moment de la signature de votre crédit. Une fois choisi, il ne peut plus bouger, ni à la hausse, ni à la baisse. Cette solution vous garantit donc des mensualités identiques tout le long de votre prêt, quelle que soit l’évolution des taux.

-          Le taux variable

Le taux variable suit l’évolution des taux, qu’elle soit à la hausse ou à la baisse. Vos intérêts et donc vos mensualités varient alors en fonction du contexte. Cependant, pour éviter de trop grands décalages, les banques proposent généralement des taux révisables capés. Ainsi, si au moment de la signature de votre prêt les taux sont à 3% et que la banque vous propose un cap de 2%, vos intérêts seront toujours limités entre 1 et 5%.

A noter que pour conserver une certaine régularité, le taux de votre crédit ne sera pas révisé à chaque mouvement des taux. Les banques fixent en effet généralement dans le contrat de prêt une fréquence à laquelle le taux et donc vos mensualités sont revues.

Les taux variables sont intéressants car ils sont moins élevés que les fixes. Cependant, pour avoir un apport notable, veillez à ce que votre taux variable soit d’au moins 0.80% inférieur aux taux fixes.  Ainsi, si les taux d’intérêt repartent à la hausse, le vôtre atteindra environ les mêmes niveaux que les taux fixes en vigueur au moment de la souscription.

Où souscrire un crédit immobilier ?

La plupart des banques proposent des crédits immobiliers. La signature d’un contrat entraînant un transfert de votre dossier et une ouverture de compte dans le nouvel établissement, les prêts sont pour elles, une excellente façon d’attirer les clients. Même si votre banque propose donc d’excellentes conditions de crédit, il est fort probable qu’un autre établissement soit prêt à vous faire une meilleure offre.

Pour étudier toutes les offres du marché sans avoir à démarcher toutes les banques, pensez à faire appel à un courtier en prêts immobiliers comme Empruntis.com. Ce dernier compare gratuitement les différentes propositions des établissements financiers et vous conseille sur la démarche la plus adaptée à votre projet.

N’hésitez donc pas à bien vous renseigner, faites des simulations et surtout comparez les différentes offres !


Les aides de l’Etat


Autre moyen de financer son acquisition : les aides d’Etat. Contrairement au crédit classique, elles ne vous permettront pas toujours de financer la totalité de votre investissement mais elles peuvent vous aider en grande partie, si vous respectez les conditions requises :  

  • Le PTZ +

Le Prêt à Taux Zéro Plus a été créé pour aider les particuliers dans leur premier achat immobilier et favoriser l’acquisition de logements énergétiques. Comme son nom l’indique, il ne demande aucun versement d’intérêts. Un crédit aussi avantageux est bien sûr soumis à condition :

-          Ne pas avoir été propriétaire pendant les deux années précédant la demande de prêt

-          Ne pas dépasser un certain plafond de ressources

-          Acquérir un logement destiné à servir de résidence principale

-          Acheter un bien neuf ou ancien mais considéré fiscalement comme neuf

-          Ne pas dépasser un certain montant (285 000€ maximum en Ile-de-France).

Vous trouverez plus d'informations concernant le PTZ+ sur nexity.fr.

  • Le Prêt conventionné

Ce crédit peut être accordé par des banques ayant passé une convention avec l’Etat. Son principal intérêt est qu’il vous donne droit aux APL, ce qui allège nettement vos mensualités. Il ne demande aucune limite de ressources et peut couvrir la totalité de votre achat tant qu’il s’agit d’une résidence principale. Ses taux d’intérêt sont aussi limités à 5,20% maximum sur 20 ans.

  • Le Prêt d’accession sociale (PAS)

Le prêt d’accession sociale est une forme de prêt conventionné réservé aux ménages les plus modestes (51 000€ maximum de revenus pour les foyers de 4 personnes). Il permet de financer l’achat de sa résidence principale à des taux d’intérêt qui ne peuvent pas dépasser 4,60% sur 20 ans.

  • Le plan épargne logement (PEL):

Le plan épargne logement est une épargne bancaire bloquée pendant quatre ans. A l’issue de cette période, le souscripteur a le droit à un prêt à un taux privilégié sur 15 ans maximum pour acquérir sa résidence principale. S’il a ouvert son PEL après le 1er mars 2011, il aura aussi droit à une prime d’Etat de 1 000€ maximum ou 1 525€ pour un logement énergétique.

  • Mais aussi…

En fonction de votre emploi ou de votre situation géographique, vous pourrez aussi avoir des aides particulières comme le Prêt Action Logement, le prêt aux fonctionnaires ou le prêt aux collectivités territoriales. Renseignez-vous donc bien auprès de votre employeur et de votre collectivité !

Quel que soit votre mode de financement, réalisez le calcul de votre crédit immobilier pour préparer au mieux votre projet.    

 

Bon à savoir : on pense souvent au prix du bien, parfois aux frais de notaire … mais on oublie souvent toutes ces dépenses qu’implique un achat immobilier :

-          Les frais de dossier bancaire

-          L’assurance habitation

-          L’assurance emprunteur

-          Les frais d’agence

-          L’hypothèque de la banque

-          La taxe d’habitation

-          La taxe foncière

-          Les charges de copropriété